これまで2回にわたり、九大学研都市のクレアネクスト2物件クレアネクスト九大学研都市 ザ・レジデンス/クレアネクスト九大学研都市駅前を紹介してきました。
→「クレアネクスト九大学研都市駅前を見学。おすすめは72㎡台のAタイプ」
→「クレアネクスト九大学研都市を比較｜駅徒歩4分と8分、700万円差ならどちらを選ぶ？」
そのセントラル総合開発が、次に分譲するのがクレアネクスト周船寺です。
場所は九大学研都市からさらに一駅西、JR筑肥線「周船寺」駅徒歩7分。
そして、今回まず注目したいのは価格です。46.66㎡・2LDKが3,280万円～。九大学研都市駅前のほぼ同じ広さの2LDKと比べると、約600万円安い価格設定になっています。
さらに72㎡台では、周船寺の最上階住戸でも、九大学研都市駅前の3階住戸より安い。「たった一駅」で、これだけ価格が変わります。
もちろん、安いのには理由があります。九大学研都市と周船寺では街の性格が違いますし、快速の停車条件、プロパンガスなど、購入前に確認しておきたいポイントもあります。
一方で、天神・博多までは乗り換えなし。駅南側では土地区画整理事業も進み始めています。
今回は、九大学研都市の2物件を実際に見てきた立場から、この約600万円の差をどう考えるべきかを中心に見ていきます。
物件概要
| 物件名 | クレアネクスト周船寺 |
| 所在地 | 福岡市西区大字飯氏字ゾウサ913番3（地番） |
| 交通 | JR筑肥線「周船寺」駅徒歩7分 |
| 構造・規模 | 鉄筋コンクリート造・地上9階建て |
| 総戸数 | 30戸 |
| 間取り | 2LDK・3LDK |
| 専有面積 | 46.66㎡～72.22㎡ |
| 敷地面積 | 932.33㎡ |
| 駐車場 | 設置率100％超 |
| ガス | プロパンガス（LPガス） |
| 環境性能 | ZEH-M Oriented、低炭素建築物 |
| 竣工 | 2027年1月下旬予定（引渡し2027年2月下旬予定） |
| 販売 | 2026年7月下旬販売開始 |
| 売主 | セントラル総合開発株式会社 |
| 設計・監理 | 株式会社ATOM建築設計室 |
| 施工 | 株式会社イチケン |
| 管理会社 | セントラルライフ株式会社 |
売主・設計・施工・管理は、九大学研都市の2物件とすべて同じ布陣です。
総戸数30戸というボリュームも駅前棟（30戸・8階建て）とほぼ同じで、位置づけとしては「駅前棟の周船寺版」と言ってよさそうです。
まず価格。ほぼ同じ広さで約600万円差
今回確認できたなかで、もっとも分かりやすいのが2LDKです。
クレアネクスト周船寺のEタイプは46.66㎡。価格は3,280万円～です。
一方、クレアネクスト九大学研都市駅前のEタイプは45.32㎡で、
・2階 3,870万円
・3階 3,890万円
でした。周船寺の方が1.34㎡広いにもかかわらず、価格は約600万円低い。
坪単価で見ると、
・九大学研都市駅前：約273万円～
・周船寺：約232万円～
となります。
新築マンション価格が上昇している現在の福岡市で、駅徒歩7分、46㎡台、3,000万円台前半という価格にはかなりインパクトがあります。1人・2人暮らしはもちろん、戸建てからの住み替えを考えるシニア層などにも検討しやすい価格ではないでしょうか。
72㎡台は「最上階でも駅前棟3階より安い」
ファミリー向けの72㎡台を見ると、さらに違いが分かります。周船寺の72.22㎡・3LDKは、最上階9階で5,700万円前後。坪単価は約261万円です。
これに対し、九大学研都市駅前Aタイプ301号室は72.42㎡で5,980万円。
ほぼ同じ専有面積ですが、
周船寺9階：約5,700万円
九大学研都市駅前3階：5,980万円
という関係になります。
一般的には階数が上がるほど価格も高くなります。それでも、周船寺では最上階を選んでも九大学研都市駅前の3階より約280万円安い。周船寺の価格設定の低さがよく分かります。
最上階で坪単価約261万円ですから、中低層階の70㎡台であれば、5,000万円台前半が中心になってくる可能性があります。
「新築・駅徒歩10分以内・70㎡前後・5,000万円台前半」という条件を福岡市内で探している人にとって、かなり現実的な選択肢です。
なぜ一駅違うだけで価格が下がるのか
では、なぜ九大学研都市から一駅西へ行くだけで、これだけ価格が変わるのでしょうか。
一番大きいのは、やはり駅と街のブランド力の差です。九大学研都市は、土地区画整理によって計画的につくられた新しい街です。駅前にはイオンモール福岡伊都があり、道路や歩道も比較的新しく、マンションや商業施設がまとまって整備されています。「新しい郊外住宅地」として分かりやすい街です。
一方、周船寺はまったく違います。
昔から唐津街道沿いに形成されてきた既成市街地で、新旧の建物や個人商店が混在しています。
駅前の見た目だけを比較すれば、九大学研都市の方が整っています。
マンションを中古で売却するときにも、「九大学研都市駅」と「周船寺駅」は別の駅として検索されます。こうした駅力の違いが価格に反映されていると考えるのが自然です。
ただし、実際の生活上の距離はそれほど大きくありません。そこが、この物件を考えるうえで面白いところです。
周船寺は「九大学研都市の隣」ではなく、もともとの街
古くからの商店も点在する、旧唐津街道駅周辺には、スーパー、コンビニ、飲食店、個人商店、小学校が徒歩数分圏にそろい、24時間営業のスーパーもあります。駅前は整備が進められており、近くに福岡県立筑前高校があるため、通学の学生で朝はにぎわいます。そして、徒歩8分（車で2分）で、ハローデイ、コメリパワー、サンドラッグなどが入る「ハローパーク周船寺」があります。また、車でイオンモール福岡伊都まですぐ。九大学研都市周辺の商業集積も、そのまま生活圏として使える距離です。
昔からの生活基盤を持つ街に住みながら、隣駅の九大学研都市の商業・研究機能も使える立地です。九大学研都市のような真新しさはありませんが、「何もない郊外」ではまったくありません。
そして、都市部からわざわざ車で買い物に来る産直品の販売所「伊都菜彩」や「おさかな天国」が車で数分の距離という、街の利便性と郊外の食材の豊富さを兼ね備えた面白い買い物環境でもあります。特におさかな天国は私のおススメです。
天神まで乗り換えなし約28分。ただし快速の注意点
交通は、九大学研都市と同じJR筑肥線です。地下鉄空港線への直通運転により、天神まで乗り換えなしで約28分。博多までは約33～35分です。九大学研都市（天神まで25分弱）より数分伸びる程度で、「乗り換えなしで都心へ」という筑肥線沿線の強みはそのまま享受できます。一つ、細かいですが大事な注意点があります。筑肥線の快速は、周船寺には平日は停車しますが、土休日は通過します。平日の通勤には影響しませんが、休日に快速の時刻だけを見て駅へ行くと乗れない、ということが起こり得ます。
また、これは九大学研都市の記事でも書いたとおり、筑肥線区間は姪浜以東の地下鉄区間より本数が少なく、時間帯によって運転間隔が広がります。天神・博多方面へ通勤する方は、実際に使う時間帯のダイヤを必ず確認しておきたいところです。
周船寺駅南で、区画整理事業が動いている
もう一つ、この物件を検討するなら押さえておきたい動きがあります。周船寺駅南土地区画整理事業です。
筑肥線と国道202号バイパスに挟まれたエリアで進められている、組合施行の区画整理事業。2015年6月に準備組合が設立され、2024年12月には本組合が設立されました。準備段階から、実施段階に移っています。
福岡市が示したまちづくりの方向性によると、区域は4つのゾーンに分けられます。
- 駅前ゾーン：建物の低層部に商業・業務機能を誘導
- 複合ゾーン：中高層住宅や日常利便施設を配置
- 住宅ゾーン：中低層住宅中心の環境配慮型住宅地
- 沿道ゾーン：国道202号バイパス沿いに商業施設を集積
あわせて、駅南側の出入口新設と、国道202号バイパスへのアクセス道路の整備も計画されています。注目したいのは、これが単発の民間開発ではないことです。マンションは駅南側ですので、駅南側出入口新設と駅前整備はメリット大です。
福岡市は都市計画マスタープランで、九大学研都市・今宿・周船寺という筑肥線3駅の周辺を「地域拠点」と位置づけています。周船寺駅南の整備は、その方針に沿ったものです。市街化区域への編入と用途地域の設定、地区計画による建築ルールの策定も進められており、ルールに基づいた街並みが形成される計画になっています。
福岡市の計画案と計画部分の航空写真。矢印がクレアネクスト周船寺
福岡市の計画図には南口改札予定箇所が記載されています
ただし、期待しすぎるのも禁物です。
区画整理は時間のかかる事業です。九大学研都市エリアの伊都土地区画整理事業は、1997年の着手から完了まで約18年かかりました。周船寺駅南は本組合設立が2024年末ですから、街の姿が実際に見えてくるのは、まだ先の話と考えるべきでしょう。
それでも、購入時点で「これから整備が進む計画がある駅」と「何も予定のない駅」では、10年後、15年後の評価が変わってくる可能性があります。
一足先に整備された駅北側
新築を買って長く住む、あるいは将来売却する可能性を考えるなら、この事業の進捗は継続的に見ておく価値があります。
九大学研都市の2物件と並べてみる
シリーズ3物件を一覧にすると、それぞれの立ち位置がよく分かります。| 九大学研都市駅前 | ザ・レジデンス | 周船寺 | |
| 最寄駅 | 九大学研都市駅 | 九大学研都市駅 | 周船寺駅 |
| 駅距離 | 徒歩4分 | 徒歩8分 | 徒歩7分 |
| 総戸数 | 30戸 | 47戸 | 30戸 |
| 建物 | 地上8階建て | 地上6階建て | 地上9階建て |
| 専有面積 | 45.32～75.08㎡ | 59.23～86.53㎡ | 46.66～72.22㎡ |
| 間取り | 2LDK・3LDK | 全戸3LDK | 2LDK・3LDK |
| 駐車場 | 27台・全区画平置き | 48台・設置率100％超 | 設置率100％超 |
| ガス・給湯 | ガス | オール電化 | プロパンガス |
| 状況 | 完成済み・販売中 | 完成済み・販売中 | 2027年1月竣工予定 |
| 確認済み坪単価 | 約273万～290万円 | 約241万～283万円 | 約232万～261万円 |
価格を具体的に見る
現時点で確認できた価格を、九大学研都市2物件と比較しながら整理します。
Eタイプ46.66㎡
46.66㎡の2LDK：3,280万円～（坪単価約232万円）
九大学研都市駅前のEタイプ（45.32㎡・2LDK）は、2階3,870万円・3階3,890万円でした。
周船寺は、それより1.34㎡広い46.66㎡が3,280万円から。
ほぼ同じ広さの2LDKで、約600万円の差です。
駅近を重視する1人・2人暮らしや、住み替えのシニア層にとって、3,000万円台前半で新築・駅徒歩7分・乗り換えなし直通という条件は、今の福岡市ではかなり貴重です。
公式サイトより
72.22㎡の3LDK：最上階で5,700万円前後（坪単価約261万円）
駅前棟Aタイプ301号室（72.42㎡・3階）は5,980万円、坪単価約273万円でした。周船寺のほぼ同面積・最上階（9階）が5,700万円前後、坪単価約261万円。
マンションは一般に階数が上がるほど高くなります。その最上階を選んでも、駅前棟の3階より約280万円安い。この一点だけでも、周船寺の価格設定の低さが分かります。最上階で坪261万円ということは、中住戸や低層階の70㎡台は、おそらく5,000万円台前半、坪240万円前後と推測されます。
都市ガスではなくプロパン。ここは正直に指摘したい
価格の安さの一方で、購入前に必ず理解しておくべき点があります。本物件はプロパンガス（LPガス）です。都市ガスではありません。
新築分譲マンションでは都市ガスが多数派なので、意外に感じる方も多いと思います。おそらく建設地が都市ガスの供給エリア外であることによるものと思われますが、理由はどうあれ、住む側への影響は次のとおりです。
- ガス料金は都市ガスより高くなりやすい
プロパンガスは、同じ使用量なら都市ガスより料金が高くなる傾向があります。
しかもプロパンは自由料金制で、供給事業者によって単価の差が大きい世界です。マンション一括契約の場合、入居者が個別にガス会社を選ぶことはできません。
購入前に、供給事業者名と想定のガス料金単価（基本料金＋従量単価）を販売担当者に確認することを強くおすすめします。都市ガスの一般的な料金と比べてどの程度差が出るのか、月々の光熱費として具体的な数字で把握しておくべきです。 - 中古売却時に比較材料になり得る
将来この住戸を売るとき、買い手は周辺の中古マンションと比較します。競合の多くが都市ガスまたはオール電化だとすれば、「プロパン」という表記は検討候補から外される理由になり得ます。
価格が安い分、この点は割り切りが必要です。 - 一方で、プロパンならではの利点もある
公平のために書くと、プロパンは災害時の復旧が早い傾向があります。都市ガスの導管網と違い、建物単位の個別供給なので、大規模災害時に導管の復旧を待つ必要がありません。
また、調理や給湯の使い勝手自体は都市ガスと変わりません。
それでも、月々のランニングコストと売却時の見え方という2点で、都市ガス物件と比べたデメリットがあることは、価格の安さとセットで理解しておくべきです。 - そのプロパンの上に「乾太くん」を載せてきた
一方で、本物件はガス衣類乾燥機「乾太くん」を採用しています。
これは注目すべきポイントです。
乾太くんは、電気式の乾燥機と比べて圧倒的に速く、タオルがふんわり仕上がることで人気のガス設備です。共働き世帯、花粉の季節、福岡の長い梅雨や日本海側特有の冬の曇天続きには、はっきり価値が出ます。そして、分譲マンションでの標準採用はまだ珍しい設備です。設置には排湿管とガス栓が必要なため、後から付けたくても付けられないことがほとんど。分譲時から備わっていること自体が差別化になり、中古売却時にも「乾太くん付き」は訴求材料になります。
「プロパンだから割高」というマイナスに対して、「ガスだからこそ乾太くんが使える」というプラスをどう見るか、判断のわかれるところです。
公式サイトより
ただし、コスト面は冷静に見る必要があります。
「乾燥時間が短いからガス代も安い」と考えたくなりますが、乾燥機のコストは使った熱量×ガス単価で決まります。乾太くんが速いのは火力が強いからで、衣類の水分を飛ばすのに必要な熱量は同じ。短時間で一気に使うだけです。
個人的には、共働きで洗濯物の多い家庭なら十分に価値があると思いますが、判断のためにも、モデルルームでは想定のガス単価と乾燥1回あたりの目安コストを確認しておきたいところです。
興味深いのは、シリーズ3物件でエネルギーの答えがすべて違うことです。駅前棟はガス、ザ・レジデンスはオール電化、周船寺はプロパン＋乾太くん。販売価格だけでなく、入居後の光熱費と設備の価値まで含めた「総コスト」で3物件を比較することもできます。
設備は最新水準。ダブル認定とハンズフリーキー
ガス種の話が続きましたが、それ以外の設備・性能面は、率直に言って申し分ありません。まず、「ZEH-M Oriented」と低炭素建築物のダブル認定。断熱性能の向上と高効率設備の導入により、基準となる一次エネルギー消費量から20％以上の削減を目指す水準です。九大学研都市の2物件と共通で、クレアネクストシリーズの標準になりつつあります。
断熱性能の高さは、冷暖房効率を通じて毎月の光熱費に効いてきます。プロパンによるガス代の割高分を、住戸全体の省エネ性能である程度相殺できる可能性がある、という見方もできます。
また、省エネ性能の認定は今後の中古市場で表示が一般化していく流れにあり、築年数が経ったときの差別化要素にもなり得ます。
もう一つが、ハンズフリーの「ラクセス」キーの採用です。
鍵をポケットやバッグに入れたまま、エントランスのオートロックを解錠できるシステムです。これが効くのは、まさにこの物件が想定する暮らしの場面です。子どもを抱っこしているとき。車でまとめ買いした買い物袋を両手に提げているとき。鍵を探してバッグの中をまさぐる動作が、毎日の生活から消えます。
この物件が向いていそうな人
- 天神・博多へ乗り換えなしで通勤したいが、九大学研都市の価格でも予算が合わない
- 駅徒歩10分以内・新築・70㎡前後を5,000万円台前半で狙いたい
- 2LDKを3,000万円台前半で探している1人・2人暮らし、住み替えのシニア
- 入居が2027年春以降でよい（賃貸の更新や子どもの進学時期が合う）
- 最上階・角住戸など、条件のよい住戸を早い段階から選びたい
- 共働きなどで乾太くんに魅力を感じる
- プロパンガスの料金差を確認したうえで許容できる
まとめ
「クレアネクスト周船寺」は、九大学研都市のクレアネクスト2物件と同じ布陣でつくられる、周船寺駅徒歩7分・全30戸の新築マンションです。確認できた価格は、46.66㎡の2LDKが3,280万円～、72.22㎡の3LDKは最上階で5,700万円前後。坪単価約232万～261万円は、シリーズ3物件で最も低い水準です。九大学研都市駅前と比べると、ほぼ同じ広さの2LDKで約600万円の差。72㎡台は、最上階を選んでも駅前棟の3階より安い。姪浜→九大学研都市→周船寺という筑肥線の価格逓減構造の、現時点での最前線と言ってよい価格設定です。
一方で、都市ガスではなくプロパンガスである点は、月々の光熱費と将来の売却時の見え方に関わるデメリットとして、購入前に必ず確認・納得しておくべきポイントです。快速が土休日は通過すること、未完成販売であることも含め、安さには理由と引き換え条件があります。
そのプロパンの上に乾太くんを標準採用してきた点は、このマンションらしい個性です。時短とふんわり仕上げにちょっと割高のガス代を払う価値を感じる家庭にとっては、デメリットの一部を打ち返す設備になるでしょう。
設備・性能面は、ZEH-M Orientedと低炭素建築物のダブル認定、ハンズフリーのラクセスキーと、シリーズ最安の価格帯ながら最新水準が揃っています。安さの理由は立地であって、仕様ではありません。
それらを理解したうえでなお、「乗り換えなし通勤×新築×この価格」の組み合わせは、九大学研都市では予算が届かなかった世帯の受け皿として十分に有力です。
[スムラボ編集部より] 本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。現在の販売情報は物件公式サイトをご参照下さい。
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