Belles 広島ボールパークテラス モデルルーム訪問(マツダスタジアム直近)【ひろしマンション】

はじめに

こんにちはーひろしです!今回は「Belles 広島ボールパークテラス」をご紹介します。

広島カープの本拠地「マツダスタジアム」の近くに、広島を中心に住まいづくりをトータルで提供する「トータテグループ」が提供する注目のマンションです。

マンションギャラリーに訪問して入手した情報をご紹介するとともに、項目別の評価と総合評価をさせていただきます。
※こちらに掲載している情報は2021年4月時点のものです。

TOP 出典:公式HP

TOP 出典:公式HP

物件概要

所在地:広島市南区大州二丁目71-1他(地番)
交通:広島バス「大州車庫前」バス停徒歩3分
総戸数:21戸
専有面積:68.32m²~83.89m²
間取り:3LDK・4LDK
価格:3,520万円~4,690万円
構造・規模:鉄筋コンクリート造・地上8階建
竣工予定:2022年2月中旬
駐車場:平面式21台
自転車置場:47台(平面式9台、ラック式38台)
ミニバイク置き場:6台
売主:株式会社トータテ都市開発
設計:株式会社U建築設計事務所
施工:株式会社共立
管理:株式会社トータテコミュニティ

 

マンションギャラリー訪問

マンションギャラリーは、広島電鉄9号線 白島電停から徒歩4分の場所にあります。

モデルルーム案内図 出典:公式HP

モデルルーム案内図 出典:公式HP


マンションギャラリー訪問時の流れは
  1. アンケート記入[10分]
  2. 担当者による概要説明[30分]
  3. マンションギャラリーの見学[10分]
  4. ギャラリー内モデルルームの見学[20分]
  5. 商談[20分]
といった内容で所要時間は全体で1時間半でした。

ギャラリーの入口側が商談スペース、奥側がギャラリーとモデルルームになっており、ギャラリーには水回りやフローリングなどのカラーセレクトバリーエーションやマンション室内の模型なども展示されていました

ギャラリー内モデルルームの間取りは1タイプ(2LDK+DEN おそらく80㎡程度)で、間取り図はいただけませんでした。モデルルームの間取りは実際の3タイプの間取りのいずれとも大きく異なっており、結構オプションもついていたので、実際の部屋の想像がつきにくかったです。特にワイドスパンが特徴の物件なのに間口がどのタイプとも異なるのはいただけませんでした。購入を検討されている方は、かなり想像力を発揮する必要があります。

販売状況

2022年2月竣工の物件ですが、残っているのは21部屋中5部屋程度でした。まだ完売しているタイプはありませんでしたが、現在の売れ行きから見て、竣工前には完売となるでしょう。

担当してくださった営業マンは知識が豊富な方で、マンションの説明以外にもコロナ渦での営業活動の変化やマーケティングの観点でのお話などもしてくださり、とても勉強になりました。
※2021年4月時点の情報です。

2021年7月上旬に完売となったようです。記事は5月ごろには書きおわっていたのですが、こちらの都合で公開が遅れてしまい申し訳ございません。

 

項目別評価

ここからは各項目別に評価をしていきます。

※あくまでブログ主の主観的な評価です

立地

周辺環境は以下のようになっています。

建物周辺広域図 出典:公式HP

建物周辺広域図 出典:公式HP


広島駅の東側の準工業地域で、周辺の建物は戸建てと町工場が中心の比較的静かなエリアですが、近くに広島カープの本拠地「マツダスタジアム」があるため、プロ野球の試合前後は道路も人も非常に混み合うエリアです。

交通の便は、広島バス大州車庫のバス停まで徒歩3分で広島駅方面とマツダ本社方面の路線が利用できます。JR広島駅までは徒歩20分、JR天神川駅までは徒歩12分といずれも離れています。

買い物の便は、コストコまで徒歩5分なのでアメリカンな暮らしができそうです。
きむらストアーという小さな商店がそばにあり、コンビニまでも徒歩7分なので食料品の調達などには困らないと思いますが、大型のショッピングセンターはイオンモール広島府中まで1.5kmとかなり離れています。

建物規模・外観

全21戸8階建てとかなり小規模なマンションですが、周囲は戸建てが中心なので町内ではそれなりに目立った建物になりそうです。

外観については、黒を基調にしていて高級感のあるデザインになっています。

建物外観 出典:公式HP

建物外観 出典:公式HP

眺望

GoogleEarthを使用した、現地高層階からの眺望イメージです。8階建てと背の低いマンションなので眺望はあまり期待できそうにありません。

南側 出典:GoogleEarth

南側 出典:GoogleEarth

間取り

基本の間取りプランは以下の3タイプです。
ここには掲載していませんが、メニュープランも多数用意されています。

Aタイプ 3LDK 76㎡ 出典:物件資料

Aタイプ 3LDK 76㎡ 出典:物件資料


Bタイプ 3LDK 68.32㎡ 出典:物件資料

Bタイプ 3LDK 68.32㎡ 出典:物件資料


Cタイプ 4LDK 83.89㎡ 出典:物件資料

Cタイプ 4LDK 83.89㎡ 出典:物件資料


間口の広さと廊下の短さが特徴です。間口は7mを超えると広告上ワイドスパンと表記できるのですが、この物件は中部屋のBタイプでも7.6m、角部屋のCタイプは9mととても間口が広く、部屋の形が正方形に近いです。いずれも田の字型の間取りかつ横長のリビングでキッチンに勝手口がついています。アウトフレーム工法で柱の出っ張りはありませんし使い勝手は良さそうです

Aタイプのリビングは仮に左端にダイニングテーブル、右端にテレビを設置した場合に幅が広すぎてテレビのサイズが小さいと見えにくいかもしれないと言っておられました、それを考慮したメニュープランも用意されていました。

注意しなくてはいけないのは部屋の中心を真横に通る2本の梁です。
※梁と展開図の赤枠部分参照

梁と展開図 出典:物件資料

梁と展開図 出典:物件資料


これはワイドスパン故にこの梁による支えがないと強度的に問題があるそうです。担当者は詳細な説明をしてくださいましたし、配布資料には展開図がかかれていますが、住居内に不自然な出っ張りを生むことになっているので、この点は想像力を働かせて判断する必要があります。※モデルルームには同様の梁はありません。
展開図を見たところ、リビング側はあまり気にならない程度の小梁ですが、展開図のないCタイプ洋室2は、部屋の中央付近に梁が通っているので、実物を見た時にどのくらい圧迫感があるか気になるところです。

ブランド

冒頭でもご紹介しましたが、売主は「株式会社トータテ都市開発」です。

広島県民ならマンションに詳しくない方でも、「とうとう建てたよ、トータテの家~♪」のCMソングは聞いたことがあるでしょう。

本社のある広島を中心にマンション事業を展開しているため、全国的に有名なデベロッパーとは言えませんが、これまでに59棟 約4000戸の供給実績があり、「ひろしまガーデンガーデン」や「広島ガーデンシティ白島城北」など、地域のランドマークとなっている大規模タワーマンションも手掛けています。

ひろしまガーデン*ガーデン 出典:売主公式HP

ひろしまガーデン*ガーデン 出典:売主公式HP


広島ガーデンシティ ― 白島城北 ― 出典:売主公式HP

広島ガーデンシティ ― 白島城北 ― 出典:売主公式HP

共用設備

駐車場がすべて平面駐車場なので、機械式駐車場に比べて待ち時間も少なく、修繕費用を安く抑えられます。

宅配ボックスに冷蔵庫がついており、ネットスーパーからのお届け物を受け取れます。

セキュリティを重視しており、この規模のマンションで敷地内に防犯カメラが9台も設置されているのは異例だそうです。

あとは設備ではありませんが、マンションの共用部は完全禁煙になっています。

設備・仕様

水回りのメーカーがバラバラで、キッチンはタカラスタンダード、トイレはTOTO、お風呂はパナソニックです。それぞれ顧客に人気のメーカーを採用しているそうです。

特徴的な設備は無く、基本的な設備仕様は分譲マンションとしては低いランクの物です。トイレにはタンクがついており、廊下側の居室にはカーテンボックスはなくカーテンレールが丸見えです。床暖房もついていません。

特典

購入者には以下の特典がプレゼントされるそうです。
  1. コストコの1年分の利用権
  2. ガスファンヒーター1台
  3. 無線ルーター1台
これはうれしいですね。

価格

マンションギャラリーでいただいた価格表を以下に掲載します。
平均坪単価は181.4万円でした。周辺相場と比較するとかなりお安くなっています。5年以上前から売主が所有していた土地だったことが、価格を抑えられた理由だそうです。

価格表

部屋番号 価格(万円) 面積(㎡) 坪単価(万円)
801 4410 76 23.0 191.5
802 3940 68.32 20.7 190.3
803 4690 83.89 25.4 184.5
701 4330 76 23.0 188.0
702 3910 68.32 20.7 188.9
703 4610 83.89 25.4 181.3
601 4300 76 23.0 186.7
602 3880 68.32 20.7 187.4
603 4580 83.89 25.4 180.2
501 4270 76 23.0 185.4
502 3850 68.32 20.7 186.0
503 4550 83.89 25.4 179.0
401 4230 76 23.0 183.7
402 3820 68.32 20.7 184.5
403 4520 83.89 25.4 177.8
301 4130 76 23.0 179.3
302 3690 68.32 20.7 178.2
303 4370 83.89 25.4 171.9
201 3930 76 23.0 170.6
202 3520 68.32 20.7 170.0
203 4190 83.89 25.4 164.8
 

周辺相場

周辺の6物件の価格を独自に調査しました。


No 物件名 専有面積

(㎡)
価格

(万円)
坪単価

(万円)
1 ラルステージ天神川駅前 62.10~71.34 4,450~5,230 234.5
2 ブランシエラ広島 58.29~77.50 3,890~6,140 233
3 デュオヒルズ比治山レジデンス 62.21~91.87 4,000~7,100(予定価格) 224
4 ポレスター東雲 69.05~ 75.90 3,920~4,660 195
5 ラインヴァント東雲 68.67〜84.00 3,588~4,738 184.3
6 Belles 広島ボールパークテラス 68.32~83.89 3,520~4,690 181.4
周辺物件の中では最も低い坪単価になっています。土地価格を抑えられたことと、設備にあまりお金をかけていないことも要因と思われます。

これらの物件の内3件は過去の記事で紹介しております、残りの物件も来月以降の記事でご紹介します。

 

総合評価

良い点

価格設定は現在の相場からするとお安くなっていますし、いろいろな特典が付くことも嬉しいですね。

ワイドスパン設計で生活導線が短く暮らしやすい間取りになっています。

駐車場も全戸1台づつ用意されていて、全て平面駐車場なので待ち時間も少なく、修繕費用を抑えられるのも非常に良いです。

マツダスタジアムの近くですが混み合うのは主に広島駅側なので、混雑をさけつつスタジアムの熱狂を感じられる、野球ファンにもオススメの立地です。

 

悪い点

近隣に普通のスーパーが無いのが痛いですね。コストコは近いですが、年配の方が普段使いするにはヘビーでしょう。

ファミリー向けのマンションですが、学区の評判はあまり良くありません、公立の小中学校までも1km以上離れています。

設備グレードが標準的な分譲マンションよりも低い水準です。

1番の注意点は間取りの所にも書いた通り、部屋の中央を真横に通る2本の梁です。ホームページには記載されていませんが、マンションギャラリーでは説明がありますし、配布資料にも記述はあります。モデルルームには梁が出ていないので、検討者は実際の部屋をしっかり想像して、実物を見てガッカリするようなことが無いように注意してください。

 

さいごに

広島カープの本拠地「マツダスタジアム」の近くに「トータテグループ」が提供する「Belles 広島ボールパークテラス」のご紹介でした。いかがでしたでしょうか。

このマンションは当初コンパクトマンションとして計画しており、もっと狭い部屋を多くの戸数で売り出す予定だったそうですが、コロナ禍での住宅購入意識の変容を先読みし、ワイドスパンで戸数を減らして販売する方向に舵を切ったそうです。

営業の方と話した感じも新規参入のデベロッパーとは異なり、地場で長く事業を続けているが故の勘の良さ、経験・知識の豊富さを感じました。販売が好調なのもそういった点が有利に働いているのでしょう。

今後も、毎月3回、10日・20日・30日に広島市内の新築分譲マンションのレビューを中心に投稿を続けていきますので、よろしければ引き続きご覧ください。
記事のストックが増えてきたので今月は6回(5日・10日・15日・20日・25日・30日)投稿します。

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ひろし

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ABOUTこの記事をかいた人

広島でシステムエンジニアをしています。マンション管理会社の基幹システム構築をきっかけにマンション沼にハマってしまいました。 スムラボでは広島市内の新築マンションをレビューします。広島でマンション購入を検討されている方々の力になりたいと思っています。

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