【大阪】【リクエスト】「シエリアタワー大阪天満橋」供給少ない北区の水都最前席タワーマンション「関西マンションすごろく」


今回は大阪市北区に完成するシエリアタワー大阪天満橋のモデルルーム訪問レポートです。

スムラボで記事化してほしいマンションとしてリクエストをいただきました。

私が良く行く京阪シティモールや大阪城にも近い場所のタワーマンションということもあり、年末頃から楽しみにしていたモデルルーム訪問。

この周辺では同じ最寄り駅となる【ザ・ファインタワー大手前】が昨年入居前に完売しており、既に新築未入居物件が高値で販売されていることを見ると、本物件も期待値は高まります。

水の都と言われる大阪で「水都最前席タワー」をコンセプトにしているモデルルーム訪問記事ご覧ください。

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋 水辺のマンションは気持ち良い。

サマリー

  1. 2路線使える天満橋駅まで徒歩4分、大型商業施設の京阪シティモールもある好立地
  2. 平均坪単価は350万円、眺望に拘らなければ坪300万からと北区新築タワーマンションとしては目に優しい価格帯
  3. 小規模タワーマンションで共用施設は少なめのため落ち着いたマンションを好む方にオススメ

物件概要

  • 名称:シエリアタワー大阪天満橋
  • 所在地:大阪市北区天満1丁目2番(地番)
  • 交通:
    Osaka Metro谷町線「天満橋」駅徒歩4分
    京阪本線・中之島線「天満橋」駅徒歩4分
    JR東西線「大阪天満宮」駅徒歩11分
    Osaka Metro谷町線・堺筋線「南森町」駅徒歩14分
  • 総戸数:172戸
  • 規模: 地上30階建
  • 入居予定:2022年8月(予定)
  • 売主:関電不動産開発株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション
掲示板:シエリアタワー大阪天満橋ってどうですか?

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋 周辺には緑が多いのもマップを見るとわかります

総評

「リバーview &大阪城viewに拘らず天満橋駅の利便性がハマるなら価格的にオススメしたい」

一番の訴求ポイントは「立地」

価格だけ見ると以前ご紹介した「グランドメゾン上町一丁目タワー」の方が間取り・設備仕様・価格はオススメしたくなりますが、本物件は北区で京阪天満橋駅・谷町線天満橋駅まで徒歩4分の好立地
天満橋駅には100店舗近く商業施設が入る京阪シティモールがあり、スーパー/アカチャンホンポ/ニトリ/家電量販店/無印良品/ジュンク堂書店/UNIQLO等が入るため、どんな層にも好まれる施設です。
特にファミリー層にはアカチャンホンポ・ニトリが近くにあるのは高ポイントです。

梅田までも自転車で10分程の距離のため利便性は非常に良いです。

また、距離はありますがJR東西線の大阪天満宮駅、地下鉄南森町駅までも徒歩圏内、天神橋筋商店街までも徒歩で8分程度のため、通勤・通学だけでなく、買い物も楽しいエリアに位置しております。

【大阪】「グランドメゾン上町一丁目タワー」売れ行き絶好調!入居1年以上を残し残戸数約15%…オススメ!「関西マンションすごろく」


価格はどう?オススメ出来るか?!

そんな便利な立地で
  • 全体の坪単価:約350万円
  • 21階までの坪単価平均:約315万円
  • 2LDK:5,000万円台〜
  • 3LDK:6,500万円台〜
北区の利便性が良い天満橋駅まで徒歩4分の立地を考えるとオススメ出来ます。

本物件は高層階の南西や南東、80㎡以上に価格が乗っかっていますので、それ以外の住戸に目を向けると価格的には大阪市内のタワーマンションと比較しても良いと思います。
高層階の80㎡以上の住戸は全て1億以上のため、サラリーマン世帯には中層階までの70㎡台を狙うことをオススメします。

ちなみに、残り戸数は47%と半分を切った状態で、プランによってはほぼ完売の住戸もあるため早めにモデルルームに行って欲しい物件です。

なお、最近のシエリアタワーは立地が良い所にタワーマンションを建てることが多いですが、だいたい竣工して1年くらい販売して完売を目指す価格帯になっていると感じます。
個人的には今後販売予定分を含めて以下のマンションは期待しています。
  • 販売中のうめきた2期エリア徒歩圏内の「シエリアタワー大阪福島
  • これから販売開始するオシャレスポットの堀江も近い「シエリアタワー大阪堀江
  • 恐らく来年くらいに販売開始するであろう関電病院横の「シエリアタワーほげほげ」 ※シエリアタワー中之島になると予想

「水都最前席タワー」を謳う本物件の推しの眺望

リバーview &大阪城viewですが眺望は非常に良いです!
川と大阪城が見えるこのview最高ですよね。

イメージはコチラ!
右側に大阪城が見えて感動します!

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋 南東角29階view


しかし、このviewを担当出来る3LDKの住戸だと1億円を超える(24階Mタイプ81.76㎡: 10,560万円)…
更には南東は川を渡った場所にある日経旧大阪本社跡地に2024年開業予定の「ダブルツリーbyヒルトン大阪城」が入る100m弱の複合施設が完成するため、大阪城viewは無くなる可能性も高いとなると、うーんというのが正直な感想。
(大阪城が見えなくても眺望的にはすごいのは変わりはないんですが…)

完成する「ダブルツリーbyヒルトン大阪城」が入る100m弱の複合施設はコチラ。

出典:日経新聞


雑に2024年にタブルツリー完成後の眺望イメージを当てはめた時の眺望イメージ。
ダブルツリーの高さが約100mのため、上層階で少し見えるかどうか・・・くらいでしょうか。
上層階の南東を狙っている方は再開発後の眺望イメージをしておくことをオススメします。

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋 南東viewに筆者加筆 ※筆者の単なる予想です


ただ、本物件の北西角は梅田方面が綺麗に見えるため個人的には価格も抑え目な北西角をオススメしたいです。
梅田の高層ビル街が綺麗に見えますので、特に夜景なんかは素敵だと思います。
HEPの観覧車やみんな大好きな「梅田ガーデンレジデンス」も綺麗に見えますね!

【大阪】梅田ガーデンレジデンス 待望の第1期販売価格発表 大阪史上最高価格?!「関西マンションすごろく」



シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋 北西角25階梅田view

推しポイント

  • 【人気の北区】高騰する大阪のタワーマンションの中でも供給が少ない人気の北区アドレス
  • 【利便性】使い勝手が良い天満橋駅まで徒歩4分の好立地
  • 【利便性】大型商業施設が近い
  • 【価格】低層は坪単価300万切る価格帯、中層階以上で眺望が抜ける部屋でも330万円前後
  • 【学区】学区良し!滝川小学校はICTモデル校であり学力テストも大阪平均・全国平均より上
  • 【安全面】ハザードマップも浸水想定区域外(水辺ですが安心感あります)
  • 【仕様】天井高2.6m、内廊下設計、各階ゴミ置き場などの設備仕様

残念ポイント

  • 価格はもう少し安価だと嬉しい、特に高層階を中心に価格は高い(全体平均は坪350万円)
  • 小規模なタワーマンションのため、共用施設は1階ラウンジ、ゲストルーム、屋上スカイテラスと少なめ
  • 大道路横のため、西向きを中心に騒音・排気ガス問題は考慮が必要
  • 専有部のクオリティはもう少し頑張って欲しかった(タンク有りトイレ、浴室ブランケット、床暖暖房無し等)
    ※80㎡以上の住戸はグレードアップでタンクレストイレ、浴室ダウンライト、キッチンフィオレストーン等。
  • リセールで値上がりを期待するマンションではない(残債割れリスクが少ない住戸を狙いたい)

すごろく期待値

すごろく期待値:60点

現在の北区・中央区・西区の新築タワーマンションで見たら価格は同等くらいの印象ですが、リセールだと同じ最寄駅になる「ザ・ファインタワー大手前」が手堅い物件になると思います。
ただ、環境的には生活利便性も良いマンションなので住めば楽しいのは間違いないマンションです。

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

アクセス

最寄り駅になる天満橋駅は「京阪本線・中之島線」、「Osaka Metro谷町線」の3路線利用が可能です。
  • 東梅田駅まで電車で5分
  • 淀屋橋駅まで電車で4分
  • 京橋駅まで電車で3分
ビジネス街までも電車で5分以内にアクセス出来るエリアのため、毎日通勤で梅田等に勤務する方にもオススメです。

本町までは乗り換えが必要なので本町勤務の方はここを選択するより本町界隈に乱立するタワーマンションの方がオススメかなと感じます。

とはいえ、自転車を使えば梅田も本町も10分くらいで行ける好立地のため、うまく電車と自転車などを分けて使えたら満足度は高くなりそうです。
(会社の規定上、自転車NGな会社も多いかもしれませんが…)

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋


シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋

周辺環境

商業施設

徒歩4分の京阪シティモールで何でも揃うので、日頃の買い物の大部分はここで完結するかと思います。
10分ちょっと歩けば大型のスーパーライフなどもありますので、生活利便性は良いです。
  • 京阪シティモール:徒歩4分。約100の専門店が集積
  • スーパー:徒歩4分。京阪シティモール内にフレスト、成城石井
  • 天神橋筋商店街:徒歩8分。よくテレビに出る日本一長い商店街で約600店もある
シエリアタワー大阪天満橋

京阪シティモール。ファミリー層に人気のお店が多く何でも揃う


シエリアタワー大阪天満橋

端から端まで歩くと約2.6キロ。コロナ禍で人が溢れているとほぼテレビに映ります。

公園

春は花見で人気の桜宮公園、大阪城公園をはじめ徒歩10分圏内に5ヶ所ほどありますので、ファミリー層にも楽しめる立地です。
一番近い、桜宮公園までは1分かからずアクセス可能です。
(川沿いで気持ちが良いですが遊具は少し寂しいです)
  • 桜宮公園:1分
  • 南天満公園:2分
  • 滝川公園:5分
  • 中之島公園:9分
  • 大阪城公園:10分
シエリアタワー大阪天満橋

小さな子供をサクッと遊ばせるにはアリな公園


シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋。桜宮公園の桜並木

教育

市立滝川小学校はICTモデル校になっており人気の高い小学校です。
学力テストも大阪府、全国で比較しても上です。

また、徒歩5分の道のりには信号ゼロなのでお子様の通学の安心感もありますね。
  • 天満ちとせ保育園:4分
  • てんまあい保育園:5分
  • 市立滝川幼稚園:6分
  • 市立滝川小学校:5分
  • 市立北稜中学校:11分

共用部

小規模なタワーマンションのため、必要最低限を揃えたレベルですがあまり共用施設を使わない人にとってはスリムで良いかもしれません。
同じ規模感の「シエリアタワー大阪福島」にはスカイラウンジやスタディルームも用意されておりました。

エントランスホールにあるラウンジ庭園風景を見ながら落ち着ける空間となっております。
夜の雰囲気も良さそうです。

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋

  • 内廊下
  • 各階ゴミ置き場
  • 1階ラウンジ
  • 3階ゲストルーム
  • 最上階スカイテラス
大阪夏の風物詩の天神祭の花火大会が目の前で開催されるため、スカイテラスから花火大会は圧巻ですね!
(誰か買って招待して欲しい・・・)

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋

専有部

最上階/80㎡以上の住戸/80㎡未満の住戸の3つのグレードに仕様が分かれます
現在販売中の80㎡以上の部屋は全て1億円以上のため、今回は80㎡未満の住戸に限ったポイントです。

天井高は高くモデルルーム見ても開放感はありました。
ただ、最近のマンションはコストカットも多くなってきているため3LDK7,000万円以上でもタンク有りトイレや床暖房無しには目を瞑ることが必要かもしれませんね…
  • ○ 食洗機有り
  • ○ 天井高2.6m
  • ○ ディスポーザー
  • × タンク有りトイレ
  • × 浴室ブランケットライト
  • × 床暖房無し(オプションでも対応してくれたら良いのですが…)
※80㎡以上の住戸になるとグレードアップでタンクレストイレ、浴室ダウンライト、キッチンフィオレストーン等になります。

販売価格

販売価格サマリー

  • 全体の坪単価:約350万円
  • 21階までの坪単価:約315万円
  • 2LDK:5,000万円台〜
  • 3LDK:6,500万円台〜
売り出し価格としては最近の新築タワーマンションとしては妥当な価格かと思います。

販売スタッフの方も『後1年売り出しが早かったら1割くらいは安かったと思います』とのこと。
確かに昨年5月にスムラボのブログを開始した当初より1割前後は上がってきました

最近は住友不動産で鉄板だった2期販売から値上げを他のマンションでも当たり前にするようになってきたのは、市況の高まりを実感せざる得ないです。
(正直、天井だな〜と当時思った価格から値上げしても売れているのがいつまで続くのか・・・)

【1期から値上げした販売中の新築マンション(一部)】
※一方、予定価格から値下げして販売するマンションも複数あります。

プラン別の価格一覧

売行きとしては南側が人気で21階以下の南西角・南東角の3LDKは残り4戸のみなので、3月末までには無くなりそうです。
※ただ、南と東は建物があるため、13階くらいまでは目の前の建物が気になるかもしれませんので眺望シミュレーションをお願いします。

なお、北西角のGタイプ2LDK、Rタイプ3LDKは梅田方面が綺麗に見えるため眺望重視の方は良いかと思います。

シエリアタワー大阪天満橋

2月上旬時点の先着順住戸の価格一覧

管理費・修繕積立金

302円/㎡。
(Eタイプ74.03㎡で22,400円)

共用部も少なめのためとても安いです。
私がブログ記事書いて管理費・修繕積立金を記載しているタワーマンションの中では今のところ最安です。
※(と言いながら、来月は更にランニングコストが安いタワーマンションの記事を書きます)

なお価格的に近しい物件だとグランドメゾン新梅田タワー ザクラブレジデンスが310円/㎡です。
(共用施設は多くても大規模ならではの安さは魅力的です)

すごろくが検討するならこの住戸

Rタイプ:22階7,640万円(坪単価:341万円)

梅田方面の景色も綺麗に見えます!
眺望重視でピックアップしました。

リビングアウトの洋室が2つあり、収納も多いです。
子供が小さい時までは洋室3を引き戸で開けっぱなしにしてリビングを広く見せるのも良いかと思います。

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋

Hタイプ:11階6,570万円(坪単価:321万円)

先着順で販売の3LDKとしてはグロス最安住戸です。
南西向きHタイプは目の前にマンションもあるため、今後販売予定の14階・15階も検討したいところです。

1つ1つの洋室の広さは狭いですが、リビングアウト洋室2つ、ウォークイン、シューズインを設置するなど工夫が感じられます。
またこの広さでも浴室サイズ1418は良いですね。

リビングも使いやすい形です。

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋

Dタイプ:3階5,070万円(坪単価:297万円)

グロスはほぼ本物件で一番安い価格です(Aタイプ3階5,020万円があります)。
5,000万円で大阪市内の新築タワーマンション2LDKということでピックアップです。

2LDKですが、浴室・洋室2つともリビングアウトの設計は良いですね。
洋室2は狭いですが、形は綺麗なので問題ないと思います。
キッチンに窓も嬉しい設計です。

ただ、南西角の低層階のため眺望は諦めましょう。

シエリアタワー大阪天満橋

出典:シエリアタワー大阪天満橋

まとめ

個人的には南東角の大阪城viewが坪350万円くらいなら超絶オススメ!と思っていましたが、全然外れてまさかの坪426万円だったので、本物件を検討する方は高層階の大阪城view、リバーviewは捨てて、北西角の中層階の梅田都心viewを楽しむ、もしくは、大阪市内のタワマンに安く済むということで低層階を狙うのは良いかと思います。

天満橋駅周辺は川あり、大阪城あり、大型商業施設あり、利便性良しの環境なので人気エリアです。
賃貸相場も高いため転勤時などでも貸しやすい環境で損することはない物件かと思っています。

同じ北区の新築タワーマンションでここと同等価格で検討できる物件は以下の2物件のため、比較しながら検討いただければと思います。
シエリアタワー大阪福島
プラウドタワー梅田豊崎
※物件名をクリックするとモデルルーム訪問記事にジャンプします。

なお、残り住戸は半分近くありますが、住戸によってはラスト1戸(Jタイプ)の住戸もあるため、ぜひ早めにモデルルーム訪問に!!

シエリアタワー大阪天満橋

次回予告:グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE 竣工レポートと新築未入居価格の考察

【大阪】内覧会に行ってみた「グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE」「関西マンションすごろく」



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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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