【相談返し】一次取得者 大阪 人気の御堂筋沿線 予算5,000万円の新築物件探し【すごろく】


スムラボで新しく開始した「無料相談の記事化」の第3弾のご相談をいただきましたので「相談返し」をしていきます。
(第4弾のご相談もいただいておりますが、記事化までお待ちいただければと思います)

一次取得者の方も、既にマンション購入の経験のある方でも、マンション売買に関する不安・悩みをスムラボを通じて解決する一助になればと思っていますので、新築・中古マンションの売買に悩んだらお気軽にご相談ください!

相談内容

■ニックネーム
「とみい」さん

■ご相談内容:
〇単身 20代後半
〇年収700万
〇通勤のこともあり御堂筋沿線(本町より北)
〇2LDK/50㎡以上/5000万前後を予定
〇半住半投で、今後ライフイベントがあれば北摂か西宮に住みたい
〇在宅は月2くらい
〇一次取得
〇物件タイプのこだわり無し
〇中古よりできれば新築がいいです

検討物件
プレサンスロジェ梅田North(マンションブランドと新御沿いの立地に多少不安)
ブリリアタワー箕面船場(先過ぎるのと頭金がちょっと非現実な感じもします)
プラウドタワー梅田豊崎(上2件より駅から離れているのが懸念です)
です。

他にも検討予知があるマンションがあれば教えていただきたいです。
売却は10年以内に考えています。

■掲示板

プレサンス ロジェ 梅田Northってどうですか?
・Brillia(ブリリア) Tower 箕面船場 TOP OF THE HILL【旧称:ブリリア/御堂筋線直通・北急延伸 新駅タワープロジェクト】
・プラウドタワー梅田豊崎どうでしょう?

今回のご相談内容理解

7月上旬に「一次取得者 大阪市北区で予算5,000万円前後のリセール重視のマンション選び」の記事を出しましたが、今回は少し類似するエリアではありますが御堂筋沿線縛り・本町より北側縛りでの5,000万円前後の新築マンション探しとなります。

相談者様は御堂筋沿線沿いに職場があることから御堂筋線(北大阪急行線含む)、更には通勤時間の関係で本町駅より北側で物件を検討中ということですね。

更には10年後のリセールも意識した物件探しのため、資産性のあるマンションを購入したいという条件となります。

ライフイベントということでご結婚やお子様の誕生などで売却後に北摂・西宮への移住も考えているということですね。

・・・

いや〜、良いですね!
マンション価格自体は高騰していますが、単身のマンション購入検討は羨ましいです。

私は単身の時は会社が手配した新築マンションに10年近く1万円以下で住んでいたためマンションを購入するなんて考えたことが無かったのですが、結果論ではあるものの、マンション価格は上がり続けていますので頭金が出来たくらいで早々にマンション購入をしていた方が資産としては何倍も積み上がっていたなと思います。
(しかも広い部屋に住んで満足度も圧倒的に高かったはず)

今はマンション価格が高騰しているので躊躇する方もいらっしゃいますが、これから数年、値下がりする傾向は感じられないため、今マンション購入を新築でも中古でも検討されている方は早めに購入した方が良いと考えています。

大阪 御堂筋線の価格相場

本題に入る前に「大阪の沿線別マンション価格相場」を理解した方がエリアポジションや資産性も理解できるかと思いますので、相場感を見ていきます。

関西圏の沿線別のマンション相場

まず、大阪の地下鉄沿線毎のマンション相場を見ていきます。

以下は築10年以内の70㎡を想定した中古マンション価格相場です。
これを見ると大阪の地下鉄沿線でのマンション価格は高い順に…
  1. 堺筋線
  2. 御堂筋線
  3. 四つ橋線
  4. 長堀鶴見緑地線
  5. 千日前線
  6. 谷町線
  7. 中央線
となります。

今回のご希望の御堂筋沿線は地下鉄駅の中では2番目に高い路線となります。
(私が好きな路線は四つ橋線です)

70㎡の築10年のマンションを想定したマンションの価格の平均  ※出典:リーウェイズ株式会社

御堂筋線の駅別マンション価格相場

つぎに御堂筋線の駅別の新築マンションの価格を見ていきます。

以下は2021年4月時点の御堂筋線の新築マンション70㎡を基準とした場合の価格相場となります。
ただ、この1年で新築・中古も10%程高くなっているので、今の相場価格はもう少し高くなります・・・

今回は本町駅より北となりますが、1番高いのが本町駅、その次が淀屋橋駅となりますので、北と言っても西中島南方から北上しないと値段が落ちない傾向です。

相談者様のご要望の50㎡に計算し直して、そこに約10%の1年間の値上がり分も加味した場合の、御堂筋線の各駅の価格イメージは以下の通りです。
  1. 本町駅:2021年 5,370万円  → 2022年 5,900万円
  2. 淀屋橋駅:2021年 5,280万円 → 2022年 5,800万円
  3. 梅田駅:2021年 4,790万円  → 2022年 5,270万円
以上を踏まえると、御堂筋線の本町駅より北では梅田駅、西中島南方駅、新大阪駅、東三国駅、江坂駅のマンションは予算感が当てはまる感じですね。
(もちろんマンション個々の価格がありますのであくまで駅別価格相場)

出典:住まいサーフィン

本題:御堂筋線で購入するならどの新築マンション?!

最終的には御堂筋沿線の何駅で勤務するのか、普段の生活スタイル(休日は梅田で遊ぶのか、自宅でゆっくり過ごすのか)などにもよるので確実にこのマンションが良いとは言い切れませんが、すごろく的には以下のマンション順にオススメします。
(追加で新築マンションもピックアップしています)
  1. Brillia Tower箕面船場 トップオブザヒルブリリアタワー箕面船場ブログ記事はコチラ
  2. プラウドタワー梅田豊崎プラウドタワー梅田豊崎のブログ記事はコチラ
  3. (追加)プレミスト江坂
  4. プレサンスロジェ梅田North
  5. (変化球)シエリア靱本町

選定理由

  1. Brillia Tower箕面船場 トップオブザヒルデッキ直結の新しい街に住めるのは非常に魅力的です。
    完成すると明るく人通りも多い場所になるはずなので、夜遅く帰宅してもマンションまでの道も安心感があります。マンション自体のグレードも非常に高く、特に単身者であれば共用施設を最大限活用することも可能かと思いますので、マンション内での生活が更に充実するでしょう。
    駅1分の所に完成するツインタワー内に入る商業施設次第では更に便利になるポテンシャルも期待出来ます。ネックは2LDKは60㎡くらいの広さになるためグロスは低層階でも5,000万円を少し超えてしまうこと、相談者様ご指摘の通り入居が2025年1月のため今購入しても2年半程待たないといけないのが悩ましいですが・・・
  2. プラウドタワー梅田豊崎予算5,000万円で56㎡の15階前後の部屋が購入可能なので、眺望の良いタワマンライフを楽しむことが出来ます。中津駅から7分程離れていますが、梅田まで徒歩・自転車を使えばすぐ行ける場所なので特に休日は都心ならではの楽しみが出来ますね。資産性の観点では中津駅直結のタワマン3棟の存在がデカすぎますが、10年後の住み替えであれば残債割れはしないレベルだとは思います。ただ、駅距離だけでなく、マンションから中津駅までのルートが比較的暗く人通りも少ない道なので、単身者の特に女性の場合は治安面は少々気にはなります
  3. (追加)プレミスト江坂追加でピックアップしました。江坂は梅田に近いだけでなく、新大阪・大阪空港にもアクセスしやすいので出張が多いサラリーマン、単身赴任の方にも人気のエリアですね。本物件は既に竣工済みで棟内モデルルームを行っておりますので部屋の眺望・採光などを確かめることが出来るのも良いですね。
    HP上では54.90㎡3,999万円の部屋も確認出来るため、先に挙げた2物件より値段は1,000万円近く安いですね。
  4. プレサンスロジェ梅田Northプラウドタワー梅田豊崎に近いですが、中津駅までは少し近くなり徒歩5分の立地です。ただ、個人的には住んでいる間の満足感、10年後のリセールを考慮するとプラウドタワー梅田豊崎の方がベターです。
  5. (変化球)シエリア靱本町追加でピックアップしました。四ツ橋線の本町駅まで3分、そのまま地下で御堂筋線の本町駅にアクセス出来るマンションです。
    (本当はプレミストタワー靱本町をご紹介したいのですが、残りが少なく2LDK5,000万円前後の部屋が残っておらず・・・)定期借地権マンションということで少々手は出しづらいのが本音ですが、平均坪単価は270万円、10階前後の60㎡が4,800万円のため本町駅近物件としては価格は安めです。
    (定借は約20%程度価格が安いと言われているため、先ほどの本町価格50㎡5,900万円と比較すると物件本体価格だけ見ると安く感じます)靱公園も近いため、都心に住みながら大規模公園を満喫出来るのは非常に良いですね。ただ、定借ということでリセールは少々難しいことと、毎月のランニングコストが高めの設定のため、総額はプラウドタワー梅田豊崎より高くなります。エリア的に高騰している本町駅物件としては比較的落ち着いた価格・周辺環境であるため合わせてご検討ください。
今回は以上となります!

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

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