今回は大阪市西区に完成するザ・ファインタワー大阪肥後橋のモデルルーム再訪問レポートです。
第1期申込締切が本日9月3日12時締切のため、最新版の価格と共に最終的にオススメ出来るかをまとめていきます。
（本来は後2日程早く記事を仕上げる予定でしたが、仕事の突発プレゼン案件があり…）
- 前回(6月)：総評、共用施設、予定価格、エリアポテンシャル、周辺中古マンション比較
※クリックすると過去のブログ記事に遷移します - 今回(9月)：最新版の価格、要望書申込状況、直近の周辺中古価格の成約状況など
ファインタワー大阪肥後橋
Contents
物件概要
- 名称：ザ・ファインタワー大阪肥後橋
- 所在地：大阪市西区江戸堀1-31-2（地番）
- 交通：
Osaka Metro四つ橋線「肥後橋」駅 徒歩4分
Osaka Metro御堂筋線「淀屋橋」駅 徒歩9分、
京阪中之島線「中之島」駅 徒歩10分
新線 なにわ筋線「(仮称)中之島」駅 徒歩6分 ※予定 - 総戸数：197戸
- 規模：地上34階建
- 入居時期：2024年3月下旬
- 売主：京阪電鉄不動産株式会社
- 管理会社：京阪カインド株式会社
- 設計：株式会社IAOプランニング＆デザイン（意匠・設備）
- 施工：佐藤工業株式会社 大阪支店
ザ・ファインタワー大阪肥後橋
共用施設 追加情報
過去の記事で深く記載出来ていない共用施設を中心にご紹介していきます。1階ガーデン（ウォーターガーデン・オーナーズガーデン）
マンションの東側（肥後橋駅に向かう方面）にはガーデンテラスの公開空地があり、マンション住民・周辺の方の憩いの場になります。噴水がある水景なので見た目の鮮やかさだけでなく、音でも楽しめるため都会の喧騒を忘れさせてくれる場所になりそうです。
また、本物件の1階ラウンジ横にガーデンが位置していますので、マンション内のラウンジ（グランドロビー）でゆっくり植栽や水景を見れるのはなんとも贅沢ですね。
本物件は北向き以外は建物に囲まれていますが、東向き（特に南東角）低層階はベランダからガーデン見下ろすと良い景色が眺めれそうです。
ちなみに、植栽と水景が眺められるのは今販売中の新築マンションだと「ローレルタワー堺筋本町」もマンション内のラウンジから植栽と水景が楽しめる設計になっています。
（ローレルタワー堺筋本町はゲーテッドガーデンのため、植栽・水景エリアもマンション居住者しか入れない設計）
※リンクをクリックすると過去のブログ記事にジャンプします。
結構広い敷地をガーデン化していますので植栽はかなり期待出来ると思います。
続いてウォーターガーデン。
外のベンチに座って眺めるだけでなく、毎日エントランスを通る際にラウンジ側にこの水景を眺めることが出来るのは羨ましいですね〜。
毎日景色がないエントランスを通過するだけでなく、このような植栽・水景を見ながら外出・帰宅するのは意外と満足度も上がります。
ファインタワー大阪肥後橋
マンション内からウォーターガーデンを見たイメージがコチラ。
これは優雅ですね〜。
（完成後に訪れたいマンションリストの中でも上位にはいります）
続いてオーナーズガーデンの景色。
こちらはパーティールームから眺めることが出来る景色です。
パーティールームは1階ではありますが、このような植栽があることで非日常感は味わえるので、それはそれで良いですね。
パーティールームからは外に出てることが出来ます。
（グランドメゾン新梅田タワーTHE CLUB RESIDENCEのパーティルームも植栽眺めることが出来るので雰囲気似ているかも）
水景自体はランニングコストが高くなる要因ではありますが、個人的には水景あるマンション好きです
1階パーティールーム
1階のエレベーターホールの裏側にはパーティールームがあります。シックにまとまった落ち着いた雰囲気です。
このパーティールームの特徴は
- バーのようにボトルキープボックスがある（有償）
- コーヒーマシンで淹れたてを楽しめる（有償）
大阪のマンションでボトルキープがあるマンションだと、「ブリリアタワー堂島」くらいしか思い浮かばない・・・
※リンクをクリックすると過去の記事にジャンプします。
ボトルキープボックスの月額利用料金は2,000円(数に限りあり)ということですが、どれくらいの方が借りるか気になりますね。
ただ、パーティールーム自体は常時使えるわけではなく、予約制と伺いましたのでボトルキープしたとして頻繁に使えない可能性もありそうです。
BARがあるマンションだと「ザ・パークハウス中之島タワー」、新築だと「ブリリアタワー堂島」、「ブランズタワー大阪本町」などが思い浮かびますが、BARがあってボトルキープもあれば更に良さそうですね。
ボトルキープ自体はファミリー層には利用シーンは多くないと思いますが、本物件は22階までは1LDK、2LDKのプランのみの構成のため、単身・DINKS層も多いことを想定すると、こういったコンセプトも響くのかもしれませんね。
なお、本物件のマンションミュージアムにも同様のボトルキープボックスがありますので、興味がある方はミュージアムで今一度見るのも良いかと思います。
パーティールーム パース
1階エレベーターホール
エントランスホールと同じく高級感があるエレベーターホールです。壁面は天然大理石です。
また、エレベーターホールの奥（南側）には窓があり明るく緑も感じられる空間にも仕上がっています。
エレベーター自体は非常用も含めて合計3機。
パースの左側に位置する場所がパーティールームとなります。
ファインタワー大阪肥後橋
各階内廊下
タワマンの醍醐味の1つである内廊下。比較的暗いデザインが多い内廊下ですが、本物件はエレベーターホールに面している南面に窓がありますので採光も取れており、カーペットのデザインも比較的明るい雰囲気です。
南面は中層階以上は完全に抜けて、靱公園などの綺麗な景色をエレベーターホールからも堪能できそうです。
アルコーブは全体的には広く・深めの設計で好印象です（プランによりますが）。
比較的アルコーブは広く設計されています
第1期販売価格
予定価格から全体的に値段が上がったため価格帯としては…- 全体平均坪単価：400万円
- 4階〜22階：360万円
- 23階〜32階：420万円
- プレミアムフロア(33階・34階)：610万円
高くなったと言っても100万円台が90万円とかに決まった部屋が多いので大幅な値上げではありませんが、予定価格から1番値上がりした部屋で10,000万円台→10,480万円となりました。
予定価格自体でも結構高いなと思いましたが、それでも予定価格を下げずに第1期を迎えることになったのは、価格的に受け入れられているということなんでしょう・・・
同じ時期に販売開始となる「ジオタワー新町」、「シエリアタワー大阪堀江」は予定価格から値下げした部屋もチラホラあったので、少しでも価格を見誤ると市況的にマンション価格が高騰していることもあり検討者が追いつかなくなってきたようには感じますね。
そう言った意味でも、この価格帯でも予定価格を下げるどころか全体的に上げてくることを考えれば、やはり本物件は買いです。
最近売り出し開始した新築マンションも軒並み高いし、周辺の中古価格も高騰している中では、この価格帯で梅田に近いエリアの駅近タワーマンションが狙えるのはアリです。
価格一覧
まずは4階〜22階までの1LDK・2LDKタイプの住戸です。低層階は眺望の抜け感はありませんが、坪単価320万円〜。
低層階であれば北向きのDタイプは他の方角より建物が低いため、低層階であっても比較的圧迫感は少なくなります。
続いて23階以上の階数。
ようやく3LDKのプランが出てきます。
以前の記事でも述べていますが、3LDKを希望するファミリー層からすると23階以上からしか広い部屋が選択出来ないのは、価格的に何度見ても辛く思えます。
70㎡ 8,400万円前後〜、80㎡ 10,500万円前後〜ですからね…
それでも多くの部屋に要望書が入っていたのはエリア注目度の高さが伺えますし、なんだかんだ周辺の中古価格を参考にすればこれくらいの価格帯になるのは違和感はありません。
（本音は高いと思っていますが…）
管理費・修繕積立金
管理費・修繕積立金 合計額：400円/㎡※Aタイプ60.24㎡だと24,100円/月
共用施設が高層階にはありませんが、コンシェルジュ、ラウンジ、パーティールーム、ゲストルーム、水景、内廊下などを踏まえると妥当な水準かと思います。
マンション価格だけでなく、管理費・修繕積立金も少し前の新築マンションよりは高くなってきた感はありますね…
■現在販売中の新築タワマンの参考価格
- プラウドタワー梅田豊崎：404円/㎡
- シエリアタワー大阪福島：348円/㎡
- ザ・ファインタワーウエストコート：400円/㎡
- ブランズタワー大阪本町：474円/㎡
- ブリリアタワー堂島(ホテル上)：616円/㎡
- ジオタワー新町：386円/㎡
本物件の1期の売り出し状況
今回の1期1次の供給数は57戸のため全体の約30％の供給です。供給数からすると良いペースです。
最終的にどれくらい申込が入るかは蓋を開けてみないとわかりませんが、要望書時点では『基本的に抽選は避けて満遍なく申込が入るように調整している』と伺っており、多くの部屋で要望書は入っている状況でした。
抽選倍率がつく住戸自体は少なく、抽選になるとしても2倍の住戸がいくつかある程度です。
1期1次分は全戸完売にはならないとは思いますが、比較的好調な滑り出しと感じています。
同時期に1期販売する新築タワマンの売れ行き状況
ジオタワー新町
1期1次の供給数は40戸で全体の20％。成約戸数は22戸で全体の10％程しか売れていないため、少々苦戦しています。
競合物件の「シエリアタワー大阪堀江」、「グランドメゾン北堀江レジデンス」もかなり強いですし、中古のタワーマンションも人気のエリアなので「ジオタワー新町」の販売動向はより注目していきたいと思います。
※販売価格を下げないと完成後も数年販売するペースになりそうです…
中層階くらいまでは囲まれ感はありますが、立地は好きです。
シエリアタワー大阪堀江
9月下旬から販売開始予定ですが要望書自体は100件を超えているため、全体の20％前後は1期1次で供給をする想定です。既にモデルルーム訪問者が500件を超えているようなので、要望書数的には歩留20％程度と見ると悪くないです。
戸数が500戸とかなり大規模のため割合で見るとジオタワー新町の供給数と同じ比率に見えますが、100戸成約したらかなり良い売れ行きだとは思います。
前回の記事化時点では全体的に高い部屋が多いなと思っていましたが、読者の方から一部住戸が値下げしたとのDMもいただきましたので、買いやすい価格帯の部屋も出てくるかと思います。
私も近々2回目の訪問に行こうかな…
シエリアタワー大阪堀江の記事はコチラ
堀江の端っこではあるが、周囲に高い建物がないため低層階でも抜け感のある部屋が作れています
周辺中古タワマン：ザ・パークハウス中之島タワー成約価格
6月時点の記事で本物件の中古価格のベンチマークは「ザ・パークハウス中之島タワー」とお伝えして、そこまで坪単価が変わらないことをグラフを用いて説明しましたが、そこから3ヶ月ほど経過していますので、直近の成約価格を見ていきます。全ての成約価格ではありませんが、今年の7月・8月の成約坪単価を確認しました。
■ザ・パークハウス中之島タワー成約状況
- 40階台 100㎡超え 坪単価：567万円
- 40階台 80㎡台 坪単価：389万円
- 10階台 60㎡台 坪単価：350万円
次に、「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」の33階34階のプレミアムフロアが坪単価610万円はリセールどうですかね…
階数は違いますが「ザ・パークハウス中之島タワー」の現在販売している中古物件の高層階は600万円近い価格になっていますし、プレミアムフロアになる54階、55階は価格が異次元です。。。
この価格で着地するとは思えませんが、最上階のプレミアム感を考えると「ザ・ファインタワー大阪肥後橋」のプレミアムフロアもあまり心配は不要かなと感じますね。
■ザ・パークハウス中之島タワー販売状況
- 47階 角部屋 107㎡ 18,500万円（坪単価：570万円） ※販売中
- 54階 角部屋 124㎡ 32,000万円（坪単価：851万円） ※販売中
- 55階 角部屋 148㎡ 58,000万円（坪単価：1,293万円）※販売中
この規模の新築タワマンの供給を期待したい！
まとめ
第1期の登録申込の締切日に価格などをまとめてしまったためタイミングが悪くすみません、あと数日早く出したかった…本物件は価格は高いですが、梅田に近いエリア・再開発が進む中之島にも近いエリア・2031年の新線なにわ筋線の新駅中之島駅にも近いエリア等を考えると、今後のポテンシャルは高い物件なのは間違いありません。
また、中古タワマンで人気の「ザ・パークハウス中之島タワー」の中古成約価格が年々高くなっており、今年の夏に成約された中古価格も400万円に近い坪単価であったことを鑑みると、新築タワマンとしては魅力的な価格と言えます。
1期申込最終日の9月3日に申込するかor見送るかで悩んでいる方は、背中を押せる物件であることは間違いないので、ぜひ自信持って申込しましょう！
ここを見送っても、新築も中古も更に値上がりする可能性も十分あるため、購入決断は良い選択肢だと考えています。
本日は以上となります。
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ザ・ファインタワー大阪肥後橋
その他 参考ブログ
最近は「ファインタワー大阪肥後橋」の購入相談が1番多く、相談返しの記事も書いておりますので、こちらも併せてご覧ください。「ザ・パークハウス中之島タワー」だけでなく、「ディーグラフォート大阪Ｎ．Ｙ．タワーＨＩＧＯＢＡＳＨＩ」の中古成約価格もまとめております。
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