【相談返し】【No5】中央区の新築・中古タワマンで迷ってます!【すごろく】


スムラボで新しく開始した「無料相談の記事化」の第5弾のご相談をいただきましたので「相談返し」をしていきます。
(あと数件ご相談いただいておりますが、物件のモデルルーム訪問ブログと並行して作成していきますので記事化までお待ちいただければと思います)

一次取得者の方も、既にマンション購入の経験のある方でも、マンション売買に関する不安・悩みをスムラボを通じて解決する一助になればと思っていますので、新築・中古マンションの売買に悩んだらお気軽にご相談ください!

相談内容

■ニックネーム
「そら」さん

■ご相談内容:
○家族構成:30代夫婦2人暮らし。子供は1人欲しい
○年収:850万
○勤務地:大阪市内
○希望エリア:大阪市中央区をメインに、西区・天王寺区も検討(できれば御堂筋線・堺筋線)
○検討候補:「シティタワー大阪本町、「ローレルタワー堺筋本町
○広さ・予算:2LDK/50㎡以上/6000万前後を想定
○その他希望:
・ある程度、眺望がある部屋だと嬉しい
・10年後(ライフイベント次第)に転居も視野に入れている為、多少はリセールを期待、もしくは残債割れは避けたい
・一次取得
・できれば新築が良いが、築浅であれば中古も検討したい
・他にも良い物件がありましたら、教えて頂ければ幸いです。

■掲示板
シティタワー大阪本町
ローレルタワー堺筋本町ってどうですか?

相談内容の理解

今回は中央区をメインに検討されている方からのご相談です。

他候補エリアは西区・天王寺区ということですが、希望は御堂筋線・堺筋線の様子なので、西区・天王寺区(天王寺駅くらい?)は検討から外れる可能性は高くなるかもしれません。

また、今回は予算感50㎡、6,000万円以内ということで一旦整理したいと思います。
(坪単価ベースだと50㎡で検討するとMAXが坪400万円弱の計算となります)

検討中物件のある本町駅・堺筋本町駅周辺のタワマンについて

今回、相談者様がご検討されている物件は下記地図の赤枠の物件となります。
まずは、この中から希望条件が合うマンションがあるか見ていきますが、エリア・希望路線の縛りがあるため、下記地図のタワマンだと西側(地図左側)は御堂筋線の本町駅が近いという点で「プレミストタワー靱本町」くらいまで、東側は「ブランズタワー谷町四丁目」あたりまでがエリアとしては許容範囲になるかとは思います。

本町駅・堺筋本町駅周辺のタワマン ※Google mapに筆者加筆

結論

今回要望されているエリアで新築タワマンを検討する場合は「何かしらの条件を変更(妥協)しないと難しい」と考えています。
もしくは、中古マンションで条件良い物件を探していく方が満足いく一次購入が出来る可能性もあると思います。

というのも、本町エリアもかなり高騰しており50㎡〜の部屋が6,000万円以内でほぼ買えなくなってきているため…
  • 予算を上げるか
  • エリアを変えるか
  • 広さを妥協するか
  • 階数・眺望を妥協するか
などが必要になってきます。

実際、坪単価的には坪400万円あったら購入可能な新築マンションも多いのですが、2LDKになると60㎡前後の間取りが多くなり、グロスが高くなり6,000万円以内に収めるのが難しいケースが多かったです。

また、中央区はタワマン・大規模オフィスビルも大きいため、中層階くらいでも抜け感が厳しい物件もあったりするので、何を優先順位にするかを改めて検討しても良いかと思います。

今回は予算に合う中で検討した結果、眺望を多少捨てる選択肢になりますが「ローレルタワー堺筋本町」をメインで検討していくのが良いかと思います。

60㎡前後の部屋が4,998万円〜ありますし、CBプラン、CDプラン、CFプラン、DLプランなどは6,000万円以下で購入可能です。

駅徒歩1分の物件、大型スーパーも徒歩2分と生活利便性も良いため、この価格帯で購入しておけば10年住んで残債割れリスクも少ない物件だと思っています。
予算を6,000万円台後半まで伸ばすと中層階まで階層を上げることも可能なので、眺望もある程度取れるようになります。

ローレルタワー堺筋本町 CDプラン


ローレルタワー堺筋本町 CDプラン



検討物件(本町駅周辺)

シティタワー大阪本町

個人的には本町駅最寄り物件としては1番大規模で底固い物件だとは思いますが、度重なる値上げにより今はかなり高騰してしまいました。

今回の条件に合う50㎡以上だと1番安いプランで西向き56㎡がありますが18階で6,500万円なので予算オーバーになってしまいます。
東向き56㎡26階は6,700万円ですが、目の前のりそな銀行オフィスがあるため眺望の抜け感がないため、シティタワー大阪本町は見送りの方が良いかと思います。

過去のブログ記事はコチラから


ブランズタワー大阪本町

御堂筋線と堺筋線を両方使うことが多いのであれば「ブランズタワー大阪本町は両駅に近いため結構オススメ出来るかと思いましたが、9月時点の価格表を見る限り50㎡〜の部屋で6,000万円以内のプランがないため対象外となります・・・

なお、ブランズタワー大阪本町の価格表を見ると、北西角・北東角がほぼ完売状態で、売れている列と少々苦戦している列がある印象です。
※2022年1月〜3月の販売戸数は近畿圏No.1達成して4月時点で100戸販売済み。



過去のブログ記事はコチラから

プレミストタワー靱本町

アクセス条件、眺望を妥協します。

堺筋線は使いづらいですが、御堂筋線本町駅だと徒歩4分くらいで行けるかと思います。
一応50㎡以上の6,000万円以下のプランはありますが、南向きの低層階(3階)となり目の前のビルに眺望・日照が塞がれます。

眺望が妥協出来れば利便性は良いマンションのためぜひ検討いただきたい物件です。

売れ行きも良く、残り在庫は10%程のため入居までには完成する可能性有りです。

プレミストタワー靱本町

過去のブログ記事はコチラから


ブランズタワー谷町四丁目

アクセス条件を妥協します。

谷町線に近いてしまいますが、堺筋線堺筋本町駅は徒歩圏内なので御堂筋線は遠くて徒歩では使えない前提となりますが、値段が少し落ち着きますので、選択肢になるかもしれません。

北向きで眺望が抜ける55㎡が5,600万円程度(坪単価340万円程度)のプランもあるので、最寄駅が谷町四丁目であることを妥協すれば他の条件は満たすことができそうです。

ブランズタワー谷町四丁目

過去のブログ記事はコチラから



過去のブログ記事はコチラから

ジオタワー堺筋本町

値段はまだ未定ですが、堺筋本町エリアの最後の新築タワマンです(現時点でリリースされているマンションでは)。

価格がブランズタワー谷町四丁目同等で設定されれば有力候補物件の1つになるかもしれません。
特に第1期販売であれば、希望の間取り・階数も選択肢は増えますので、まずは資料請求の上、モデルルーム案内を待つのが良いかと思います。

ジオタワー堺筋本町


その他エリア検討物件

西区・天王寺区が御堂筋線・堺筋線とあまり相性が良くないかと思いますのでピックアップ少なめで恐縮ですが、以下はいかがでしょうか?

グランドメゾン北堀江レジデンス

アクセス条件を妥協します。

最寄りは西大橋駅(徒歩2分)ですが、四ツ橋駅まで徒歩5分、御堂筋線の心斎橋駅まで徒歩10分となりますので、相談者様の西区・御堂筋線をクリアします。

価格は未定ですが間取りは58㎡〜となりますので、恐らく、というか十分6,000万円以下に収まると想定しています。
ここだとお子様1人を見据えて3LDKが6,000万円前後からあるかもしれませんし、小学校区は人気の堀江小学校まで近い距離なので、結構オススメ出来ると思います。

販売は来年になってからになりますが、個人的には注目物件なので、まずは資料請求の上、続報を待ちましょう!

グランドメゾン北堀江レジデンス


中古物件

中古物件はタイミング次第でお得な物件が出たりするので日々チェックをして、お得な物件があればすぐに申込出来る準備はしておきたいところです。
(他物件でも良いのでローン審査を通しておいた方がベターです)

なお、本日中古物件を検索しましたが刺さる物件が少なく、本当はオススメしたいマンションはあるもののコレだ!と思う出物がなかったため、また気になる中古物件があれば告知していきたいと思います。

ブランズタワー・ウェリス心斎橋NORTH

中央区の堺筋線長堀橋駅まで徒歩1分、御堂筋線心斎橋まで徒歩8分です。
なお、心斎橋駅まではマンションから徒歩10秒くらいの地下鉄出入口からクリスタ長堀を通っていけば商業施設がある通路で濡れずにアクセス可能です。

繁華街に近いため本町駅周辺とは雰囲気は異なりますが、駅近で利便性は良いですし、この価格帯であれば数年後の売却でも残債割れする可能性は極めて低いと思います。

階数は12階、2LDKの角部屋の使いやすい間取りです。
坪単価も302万円と良心的な価格設定なのでぜひ見ていただきたい中古物件です。




ローレルタワー御堂筋本町

予算少しオーバーですが…

堺筋線の利用は遠くなりますが御堂筋線の本町駅は徒歩4分の距離です。
高層階のため靱公園や中之島方面が綺麗に見える眺望で、本町周辺のタワマンの中でも眺望の抜け感は抜群だと思います。
(交通量の多い道路があるため騒音チェックは必要)

坪単価としては少々高く、もう少し下の階層であれば坪単価300万円程度の物件も出ておりますが、眺望重視でピックアップ。


終わりに…

私自身、次なる住まいを探しに毎週新築・中古マンションを回っていますが、正直コレだ!と思う物件になかなか巡り合っていません。
全体的に新築も中古も価格が高騰したため『好きな中古マンションだけど売出価格が高いな』と思うことがほとんどです。

ただ、そんな中でも新築でも大規模物件だと割安な部屋が出たり、中古物件でも数ヶ月に1回はお得すぎる!みたいな物件も出ますので、皆様も今の市況でマンション探しに苦戦している方も多いかと思いますが、一緒に解決していけたらと思っています。

私からは今までのように新築マンションの情報をブログやSNSで発信していきますし、今後は中古物件のオススメ特集なんかもやっていけたらと思います。
新築と中古両方で皆様の希望に合うマンション探しのお手伝いをさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

本日は以上となります。

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また、売却を伴った相談も自身の経験を踏まえてご回答させていただきますのでお気軽にご利用ください!

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年4月時点)
-購入3軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2022年内に追加1軒新築マンション購入予定。 ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。

[寄稿] マンションコミュニティ:スムラボ派出所スレ

2 件のコメント

  • なかむら より:

    いつも拝見しております。
    私も質問者と同じ程度の年収範囲ですが、ウエリスタワーも候補に入ってきそうなので、こちらも本町エリアの物件として比較いただけると、もっとイメージがしやすかったです。堺筋本町から7分くらいですが、ブランズタワーも入っていて、かつ年収帯を考えるとウエリスタワーの方が手が出やすいかなと。

    • コメントありがとうございます。

      当初予定ではウエリスタワー谷町四丁目も入れる予定でしたが『谷町四丁目最寄り物件が本町・堺筋本町エリアと呼べるのか?』との意見も過去頂戴しておりましたので、直近で残数が多いブランズタワー谷町四丁目をピックアップさせていただきました。
      ただ、おっしゃるようにグロス価格的にはウエリスタワー谷町四丁目の方が相談者様の年収には近いのはその通りだと思っていますので、全体カバーは出来てなかったです、失礼しました。

      今回のご意見は次回、同様のご質問があったときの参考にしたいと思います。

      今後とも宜しくお願い致します。

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