【大阪】【棟内モデルルーム訪問】「ローレルタワー御堂筋本町」ラスト5戸 高層階坪331万円〜 中央区本町駅周辺では最安価格!「すごろく」


今回は大阪市中央区に完成するローレルタワー御堂筋本町のモデルルーム訪問レポートです。

本物件は以前から見に行こうと思っていたものの中々タイミングが合わず先延ばしにしていましたが、棟内モデルルーム開始以降、販売ペースが早くなり残り戸数も少なくなってきたため、9月末に会社に出社したタイミングに合わせて棟内モデルルームに行ってきました。

平均価格が坪400万円弱になっている本町駅周辺の新築マンションとしては非常に魅力的な価格だったため、ぜひ本町駅周辺で新築マンションを検討されている方はご検討いただきたい物件です。

物件概要

  • 名称:ローレルタワー御堂筋本町
  • 所在地:大阪市中央区瓦町四丁目2番1(地番)
  • 交通:OsakaMetro御堂筋線・中央線・四つ橋線「本町」駅徒歩4分
  • 総戸数:241戸
  • 規模:地上30階 地下1階建
  • 竣工時期:2021年2月25日(即入居可能)
  • 売主:近鉄不動産株式会社
    東急不動産株式会社
    総合地所株式会社
  • 管理会社:近鉄住宅管理株式会社
  • 施工:株式会社長谷工コーポレーション

ローレルタワー御堂筋本町


掲示板:ローレルタワー御堂筋本町ってどうよ?

総評

中央区本町駅周辺の駅近新築タワマンを狙うなら最安物件、眺望良い部屋が即入居可能も魅力的!

本物件の強みは「価格」、「立地」、「眺望」です。

価格

現在、販売中の部屋は先着順の3戸となります。
その他、商談ルームとして利用している部屋が2部屋あり、先着順が完売したら販売する流れになるかと思いますが棟内モデルルームが開始してから売れ行きは良いとのことで、どのタイミングで販売するか、値段据え置きで販売するかは未定とのこと。

先着順3戸の部屋は坪単価331万円〜と本町駅周辺の新築マンションとしてはウエリスタワー谷町四丁目とほぼ同価格帯で最安値となります。
しかし、販売中の部屋は80㎡以上の部屋のためグロス価格は結構いくため、元々広めの3LDKを探している層が主なターゲットとなります。

売り出し当初の2019年からは200万円程度は値上げをしているようですが、2019年時点では周辺の新築マンションと比較すると本物件は割高感はありました。
しかし、この3年で新築価格が1,000万円単位で値上げしているため、むしろ周辺新築タワマンより値段が安くなったことから販売が加速している状況です。
月の販売数を見ても毎月数件ずつは売れているので、この調子であれば年内完売になる可能性が高いかと思います。

以下は本町駅・周辺の新築タワーマンションの坪単価マップです。
※写真をクリックすると拡大します

Google MAPに筆者加筆


この界隈の多くの物件は坪単価400万円前後になってきている中、本物件はグッと単価が落ちるので価格重視の方は検討いただきたいです。

棟内モデルルームも合計4棟のタワーマンションが実施中なので、直接目で見て検討したい方はぜひ棟内モデルルームはオススメしたいですね。
その中で残戸数が少ないのが「ローレルタワー御堂筋本町」と「クレヴィアタワー御堂筋本町」なので、気になる部屋がある場合はお早めに!

なお、棟内モデルルームを開始しているものの、売れ行きに応じて徐々に値上げしているのが「クラッシィタワー靱公園」と「シティタワー大阪本町」です。
いつのタイミングで次回値上げがあるかわかりませんが、コチラも早めの検討が良いかと思います。

立地

立地と言っても本町駅周辺のタワマンは「クレヴィアタワー御堂筋本町」、「ローレルタワー堺筋本町」、「プレミストタワー靱本町」のように駅徒歩1分を売りにしたタワマンも複数あるため駅までの距離は魅力が劣るのですが、環境面の立地バランスは良いと思います。

特徴的なのは中央区と西区の境目くらいにあるので、御堂筋も使いやすいし、四つ橋線も使いやすい
なんなら、徒歩で梅田まで行くなら本町駅界隈の新築タワマンでも1番近い物件です。
環境面的には3分歩けば都会のオアシスである人気の靱公園にアクセス可能なのでオンオフを両方楽しめる立地です。

ガッツリ駅直結・駅まで1分を求める層には当てはまりませんが、立地のバランスは良い物件です。

眺望

本町駅周辺は高層のオフィスビル・タワマンが乱立しているため、高層階になっても眺望が抜けないケースが多々あります

そんな中、今販売中のLタイプ西向きは高層の建物がないため、靱公園と都心のビル群を綺麗に見ることが出来ます
本物件は靱公園の東側に位置しているのですが靱公園自体が東西に長い公園となっていますので、このLタイプから見る靱公園は目の前に長距離に渡って緑を眺めることが出来るのは嬉しいポイントです。

今販売中の「プレミストタワー靱本町」、「クラッシィタワー靱公園」は靱公園目の前のためそれはそれで素晴らしい眺望ですが、南北の縦方向で靱公園を見ることになるため本物件の靱公園viewは一見の価値はあります。
(眼下に靱公園を感じられるのはプレミストタワー靱本町やクラッシィタワー靱公園ではありますが)

ローレルタワー御堂筋本町 30階西向き眺望


また、棟内モデルルーム販売のため直接間取りや仕様、眺望の確認ができ、気に入ったら即入居出来るのも非常に大きなメリットです。
(一部デベロッパーは竣工済みでも数年待たされるケースはありますが…)

特に一次取得者で現在賃貸に住まいの方であれば、即入居出来ることで無駄な賃貸費用を抑制出来るのも嬉しいポイントだと思います。
今から販売開始となる新築マンションは購入しても2024年or2025年入居の物件も多いので、2年程度待つのも結構しんどいですよね。。
(私自身、新築マンション引き渡しまで数年待ったことありますが、長すぎて購入したことを忘れかけていた時期がありました)

そう言った意味では、棟内モデルルームを行っている物件には積極的に足を運んでいただきたいと思います。

また、本物件では竣工して約1年半経過していることもあり「最終章」商談会が開催されています。
購入意欲が高い方には何かしらのご提案もあるかもしれませんので、検討中の方、気になっている方は一度現地モデルルームに行くことをオススメ致します。

ローレルタワー御堂筋本町

推しポイント

  • 【価格】本町周辺の新築タワーマンションの中では最安クラス
  • 【立地】御堂筋線、四つ橋線本町駅が両方が徒歩4分、淀屋橋駅、肥後橋駅も徒歩10分程度の距離
  • 【立地】中央区本町駅最寄りのタワマンであるが都会のオアシス靱公園までも3分の距離でオフも楽しめる立地
  • 【眺望】高層ビルが立ち並ぶエリアでも靱公園viewの眺望が良い部屋が販売中
  • 【仕様】キッチン仕様は販売中の新築マンションの中でもTOPクラスに良い
  • 【共用施設】241戸と大規模ではないもののウェルカムラウンジ、スカイラウンジなどの共用施設を設置
  • 【その他】普通車用の機械式駐車場の空き有り(ハイルーフは満車)

残念ポイント

  • 周辺の新築価格比較では安価であるが竣工後1年半経過している物件のため、リセール自体は強く無い
  • 眺望が良い靱公園viewの西向きは高速道路が近いため窓を開けると騒音はそれなりに感じる
  • 周辺はオフィスビルも多いため土日は閉まっている店舗もある
  • 角部屋は柱の食い込みがキツイ
  • キッチン以外の設備使用は普通
  • 小学校区は良いが距離が遠い

すごろく期待値

すごろく期待値:65点

すごろく期待値とは

転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。
※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。

アクセス

本物件は御堂筋線と四つ橋線の両方が徒歩4分ですが御堂筋線を使う方が多いのは間違いないかと思います。
  • キタは梅田まで4分、新大阪まで12分
  • ミナミは心斎橋まで1分、なんばまで3分、天王寺まで11分
利便性良いですね!

そもそもこの付近に住む方は梅田や淀屋橋、本町周辺が職場の方も多いかもしれませんので、電車に乗らずとも徒歩や自転車で通勤できる便利な立地です。
むしろ、駅まで歩いて地下鉄に乗るために階段降りてホームに向かっている間に、自転車だと梅田まで行ける距離感です。

新幹線を利用する方にも便利な路線ですし、関西国際空港を利用する方もなんばで南海電車に乗り換えて行けるため出張が多い方にもオススメできる立地です。

ローレルタワー御堂筋本町

周辺環境

本物件の徒歩圏内のスーパーが小規模なのがネックです。
ただ、大型のスーパーだとライフ 堺筋本町店やライフ土佐堀店までは自転車で5分ほどで行けますので、自転車も活用すれば生活利便性は問題ないかと。

・スーパー
フレスコミニ 御堂筋本町店:徒歩5分
KOHYO 淀屋橋店:徒歩8分
・公園


靱公園:3分
中之島公園:14分

・教育

小学校は人気の開平小学校ですが、大人の足で徒歩17分なのでそこそこの距離感はあります。

幼稚園は確認するのを失念しておりましたが、「大阪市立愛珠幼稚園」かな・・・
大阪府内では最も古い歴史をもち、また日本でも2番目に古い歴史をもつ有名な幼稚園です。
距離は本物件から約1km。

ローレルタワー御堂筋本町

外観デザイン

中央区本町駅周辺は新築だけでなく中古タワマンも多いのですが、御堂筋線の西側に行くとタワマンの数が減るため、本物件は周辺でも目立つ存在です。

ローレルタワー御堂筋本町


淀屋橋、梅田方面に向かう正面エントランスです。

夜のライトアップが非常にオシャレです。
外からも1階エントランスホールの空間が見えるためライトアップがとても綺麗です。

メインエントランス


コーチエントランス。
車寄せがあるため濡れずに車の乗り降りが可能です。

本町駅に行く場合はこのコーチエントランスを利用することになります。

コーチエントランス

共用施設

  • 1階:エントランスホール、ウェルカムラウンジ
  • 1階:コンシェルジュ
  • 15階:オーナーズラウンジ
  • 15階:ゲストルーム
  • 各階:内廊下、ゴミ置き場
エントランスホールは二層吹き抜けで造りも豪華です。
真ん中の天井部分にあるものは海・波をイメージしたファブリックアートで夜は光の反射などが綺麗な印象です。

空間自体も広々してて解放感があります。

エントランスホール


ウェルカムラウンジ。

エレベーターからメインエントランス、サブエントランスに向かう場所からガラスウォールで空間を分けて作っているためプライベート感が出る設計となっています。

雰囲気は高級ホテルのロビーのようなイメージで、大規模タワマンでなくてもここまで1階部分のラウンジに力を入れているのは魅力的ですね。

ウェルカムラウンジ


コンシェルジュカウンター。

コンシェルジュカウンターはありますが、日勤帯は管理人が対応して、夕方から夜22時までがコンシェルジュが勤務する時間となります。

エリア的に単身者・DINKSの方も多いため、仕事が終わった後の時間でも受付対応出来るようにあえて夜の時間帯にコンシェルジュを設けています。

コンシェルジュカウンター


15階 オーナーズラウンジ。

そこまで広くはありませんが高級感のあるラウンジです。
1階と同じく暖炉風のインテリアも設置されており落ち着いた雰囲気です。

キッチンスペースもあるため友人との貸切対応も可能です。

オーナーズラウンジ


ゲストルーム。

オーナーズラウンジと同じ階の15階に1室あります。

本物件の全体的に言えることですが、共用部のデザインは良いです。

ゲストルーム


内廊下の写真は撮り忘れましたが、照明は結構暗いです。

今まで1番暗いと感じたのは「シティタワー東梅田パークフロント」ですが、それに次いで暗く感じました。
暗い方がオシャレな感じは出るので一長一短はありますがもう少し明るくても良いかなという印象です。

設備仕様

  • ○ キッチンがトーヨーキッチンの高級仕様
  • ○ 食洗機
  • ○ バルコニー防水コンセント
  • ○浴室ダウブルカウンター
  • ○浴室壁面パネル
  • ○トイレ手洗いカウンター(タンク有り)
  • × トイレタンク有り
  • × 浴室ブランケットライト

キッチン仕様


キッチン良いです!

新築マンションでほぼ見かけることがないトーヨーキッチンは素晴らしいです。
棟内モデルルームのキッチンは標準仕様ですが全体的に高級感があります。

キッチン側面は本来であれば白のクロスが一般的ですが本物件はキッチン側面も標準仕様です。
シンクも広く、料理をする作業スペースも幅広く取れる設計になっているのは料理をする方にはかなり嬉しい仕様です。
※食器棚はついておりません

実際現地見るとシンク周りやレンジフードなど、細かい部分ですが機能的にもデザイン的にも『おぉ〜』と声は出る方も多いのではないでしょうか!?

モデルルーム

販売価格

現状購入出来るのはLタイプとNタイプの2タイプのみです。

事務所利用しているKタイプ(19階2LDK 56.27㎡)とJタイプ(19階3LDK 86.86㎡)はいつ販売されるかわかりませんが、現在購入出来る3部屋の先着順住戸は今の販売状況を見ると1ヶ月〜2ヶ月程度で売れると思いますので、それ以降に販売する流れになると想定しています。
(Jタイプは9,200万円前後位?)

いずれにしろ、年内完売の可能性が高いかなと思っております。

Lタイプ:3LDK 80.92㎡

19階:8,120万円(坪331万円)
23階:8,420万円(坪343万円)

リビングの外に独立した洋室が2部屋あり使い勝手が良い間取りです。
角部屋と比べると柱の食い込みも少なく、有効面積は多く取れているので価格帯としては角部屋よりオススメできます。

リビングも綺麗な形をしているので家具家電の配置もしやすく個人的には本物件の中では1番良いのでは?と思っています。

Lタイプ


20階前後の実際の眺望です。

まずは西向き。
30階より靱公園が近くに感じられる眺望ですが、目の前のビルの高さを超えているので解放感のある靱公園viewです。

左側にプレミストタワー靱本町、真正面にクラッシィタワー靱公園があります。
プレミストタワー靱本町は距離も離れていますし、真正面ではないため気になることはないかと思います。

※写真をクリックすると拡大します

20階前後 西向きview


北側を見ると中之島の高層ビル群が見えますので夜景はかなり綺麗です。
ブリリアタワー堂島も頭が出始めています。

※写真をクリックすると拡大します

20階前後 北向きview

Nタイプ:3LDK 88.61㎡

13階:8,810万円(坪328万円)

広い角部屋ですが各部屋・リビングの広さは先程のLタイプとほぼ同等ですが、角部屋特有の柱の食い込みもあるため有効面積は先程のLタイプの方が多いと感じます。
廊下もちょっと長いと感じます。

ただ、先程より収納力は増えたり、角部屋の魅力である2面ガラスのためリビングなどは圧倒的にNタイプの方が明るいです。
リビング右下の場所は使い勝手が難しいのですが、眺望はそこそこ良いので1人用のリクライニングソファを置けば楽しめる空間になりそうです。

西向きは抜けており高速道路view、南向きは少し離れた所に同じくらいの高さの建物があるため採光は取れますが少し気になるかもしれません。

個人的にはグロスも安く、眺望も靱公園viewで間取りも使いやすいLタイプの方をオススメ致します。

 

Nタイプ


 

なお、管理費・修繕積立金のランニングコストは386円/㎡。
Lタイプで32,250円/月です。
※ホームセキュリティ使用料990円含む

本物件の中古売り出し価格

新築未入居で5件の売り出しを確認できますが、どの売り出しも新築販売中の価格より坪単価は高いので正直この価格なら新築で購入した方が良いかな…

全戸完売した後でこの価格なら売れるかもしれませんが、新築が販売中で新築販売価格より中古が高い設定なのはなかなか売れるまでに時間がかかりそうな気はしています。
(希望の間取り・眺望がある場合は除く)

なお、3番目の16階の間取りは新築でも19階が今後売り出しになる予定なので、気になる方はまずは新築で棟内モデルルームに訪問した方が良さそうです。
  1. 12階 3LDK 80.1㎡ 8,680万円(坪単価:358万円)
  2. 14階 3LDK    80.1㎡ 8,880万円(坪単価:366万円)
  3. 16階 2LDK 56.27㎡  6,980万円(坪単価:409万円)
  4. 18階 3LDK    80.1㎡ 9,380万円(坪単価:386万円)
  5. 21階 2LDK    56.27㎡  6,080万円(坪単価:357万円)

本町エリアの新築マンション一覧

まとめ

棟内モデルルームは久々体験しましたが非常に良かったです。

完成するまではどんなにシアターやパンフレット、現地周辺を歩いてもイメージ出来ないことが棟内モデルルームに行くと実際の目で見ることができるので、眺望・間取りの生の体験は検討者目線だとかなり安心感があります。

本物件は先日完売した「シエリアタワー大阪上町台パークタワー」と同じく棟内モデルルームが始まってから販売は加速していきましたので、広めの部屋を検討中の方はぜひ早めにご見学いただきたい物件です。

グロスは高いですが中央区本町駅周辺の新築タワマンとしての坪単価は最安レベルなので、今まで坪400万円前後の周辺の新築タワマンを見送ってきた方々には救世主になり得るかもしれません。

検討出来る部屋は少ないですが「商談会?」にも期待して資料請求&棟内モデルルーム訪問をぜひお願いします!

ローレルタワー御堂筋本町

 

話は変わりますが来週から本町駅・堺筋本町駅エリアで現在計画が予定されている新築タワマン最後のジオタワー堺筋本町のオンラインプロジェクト発表会が開催されます。
予定価格も発表されますので、コチラも資料請求の上、ぜひ参加しましょう!

次回もお楽しみに!

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◾︎大阪市内を中心とした新築物件情報をブログでまとめていきます。
◾︎マンション経験値(2022年11月時点)
-購入4軒(いずれも新築)
-売却2軒
-賃貸1軒
2021年に3軒目、2022年に4軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです… ◾︎全国転勤の会社員のため、半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。
◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。対応領域:新築購入/中古購入/自宅売却/マンション投資

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