2023年気になるマンション【2LDK】

 



年始に公開した記事で予告していた、2023年気になるマンションをまとめたいと思います。

2023年にマンション購入を考えている方へ【2LDK】



ちなみに昨年の気になるマンションはこちら。(結構価格予想が当たってた)

2022年気になるマンション【2LDK】



早速行きましょう!

オハナ柏たなかパークフロント(坪220万)

つくばエクスプレス:柏たなか駅徒歩1分の駅前物件です。

駅徒歩1分ということで駅目の前の利便性がありながら、南側はセナリオハウスパーク柏たなかという大型公園に隣接しており、半永久的に眺望や採光が確保できる点は魅力です。

買い物施設充実とは言えないですが、駅前にスーパー・ドラッグストアなど生活に最低限必要な施設は揃っていますし、隣駅の柏の葉キャンパスに行けば、ららぽーとを始め大型商業施設もありバランスが取れています。

駐車場は平置きとしており駐車場代を安くできるだけでなく、管理費・修繕積立金を抑えることができそうなのも魅力です。

目の前で先行して販売を開始した(今は販売休止中ですが)「パークホームズ柏たなか」が坪180万ということを踏まえると、坪200万くらいかなと思いましたが、3LDK65㎡スタートと面積を削ってそうな点と条件の良い南向き住戸が多めな点を考慮し、坪220万と予想します。

外観デザインも設備仕様も価格に対して高パフォーマンスな印象があります。「予算5,000万以下の新築3LDK×車所有」を考えている方にとっては今年の有力候補となるのではないでしょうか?

パークホームズ南船橋(坪300万)


京葉線:南船橋駅前で三井不動産による開発が進んでおり、商業施設とマンションが建設予定となっています。

マンションが分譲になるか否かは現時点で分かっていませんが、完成が2024年12月ということで、分譲となるのであれば今年中には販売開始になりそうです。

南船橋駅周辺はららぽーとやIKEA、ビビットといった大型商業施設があり買い物利便性は高いエリアです。一方でちょっとした日常の買い物ができる施設がなかったり、駅前が殺風景だったことがネガ要素だったのですが、今回の開発でどちらのネガも解消される可能性が高いです。(再開発によってできる商業施設にどんなテナントが入るかは未確定)

さらに京葉線に新駅:幕張豊砂駅ができることによってコストコやイオンモール幕張新都心も気軽に利用でできるようになり、鬼に金棒です。

それだけでなく、収容1万人規模の大規模多目的アリーナであるLaLa arena TOKYO-BAY(仮称)も建設中です。プロバスケチームの千葉ジェッツのホームアリーナとなる予定となっており、エンタメが充実する点もQOL向上に寄与しそうです。

直近で販売のあった「パークホームズ南船橋LaLaステーションプレミア」が坪250万程度でしたので、更に駅近の後発新築かつ商業との一体開発ということを踏まえると、坪300万程度になると予想します。

東京駅まで30分程度の鉄道アクセスに加えて、三井不動産による再開発エリアに建つ駅近新築マンションが坪300万程度で買えるとなれば魅力は大きいです。(2023/1/28追記:公式HPがアップされましたが、平均価格は坪250〜260万くらいになりそうです。予想大外しですが、思ったよりも安いです!)

市川駅南口再開発計画(坪340万)

けろけろ先生が情熱的にまとめてくれているプロジェクトです。

”京葉ガス市川工場跡地”の「私の印象」→東京都と江戸川を挟んで向き合った、総武線快速停車駅の利便性&リバーサイドの解放感が楽しめる、規模感ある再開発に興味津々!【けろけろ准将】



市川駅まで徒歩6分程度、分譲タワマンと賃貸住宅とシニア住宅と商業施設が一体開発されます。

市川は都内までのアクセスも良好かつ、利便性もそこそこ高いながらもギリギリ千葉県ということで東京と比べると少し安いです。千葉ディスカウントによる歪みが発生している印象です。加えて本マンションは定期借地権のようなので、そこも加味する必要があります。

今の相場で所有権であれば坪380万くらい、そこに定期借地権のディスカウントを加味すると坪340万くらいになると予想します。

晴海フラッグタワー棟(坪380万)

ついに公式HPも更新されました。価格がどうなるか個人的にかなり注目しています。現在販売中の板状棟と変わらない水準だと大抽選会は避けられないので、少し価格調整をしてくるのでしょうか。

晴海フラッグのウリの一つは眺望ですが、タワー棟は目の前の板状棟を抜ける住戸が多いことから眺望を楽しめる住戸も多くなります。板状棟では眺望の良し悪しが価格にしっかり反映されていたため、眺望の良さは価格上乗せ要素になりそうだと感じています。

板状棟・タワー棟含めて4,000戸を超える分譲住戸が販売されますので、将来的に売却することになった際はほぼ間違いなくライバル住戸が同時期に存在することになります。そんな時に差別化できる要素があることは強みになりますので、「眺望◎」「内廊下」「タワー」という要素は晴海フラッグ全体で見た時には希少性があり、差別化要素になります。

板状棟と同程度の価格設定だと坪350万くらいかなという感じがしますが、眺望プレミアムによる価格調整を考慮し、坪380万と予想します。

モデルルーム案内開始が4月、販売開始が6月とかなりタイトなスケジュールとなっています。どういった形でモデルルームの受付をするかも未定ですが、ほぼ間違いなくモデルルーム予約争奪戦となりますので、未エントリーの方は即エントリーを行い、今後の案内に備えておくことをおすすめします。

晴海フラッグ 現地訪問レビュー【2LDK】



晴海フラッグ 本気で部屋選びをしてみた【2LDK】



プラウドシティ小竹向原(坪410万)

昨年記事化をしているのですが、個人的にかなり期待値の高いマンションです。

プラウドシティ小竹向原 現地訪問レポート【2LDK】



小竹向原駅徒歩5分、全500戸と非タワマンとしてはかなり大規模なマンションです。

特徴的なのは、セキュリティエリア内に中庭を設けてある点です。一般的な大規模マンション(特にタワマン)だと公開空地を設けてそこを緑化しますが、公開空地だと住民以外の人も使えるエリアとなっています。セキュリティエリア内に中庭を設けることで、プライバシーを確保しながら緑を楽しめます。

団地の再開発ということでゆとりある敷地があるからこそ、実現できた企画だと思います。

本マンションは野村不動産×旭化成不動産のJV案件ですが、設計はネクストアーキテクトアンドアソシエイツが行っています。旭化成不動産×ネクストアーキテクトアンドアソシエイツ×団地再開発というのは過去事例を見てもどれも超がつくほど芸術的なマンションが多く期待が高まります。気になる方は「アトラス池尻レジデンス」や「アトラス調布」でググってみてください。


本作も既にイメージパースから一味違う香りが漂っており、至高の領域に近いマンションになることに期待しています。

周辺中古の価格を踏まえると坪410万程度と予想していましたが、先行して予想価格を聞いた方の情報だと少し上ブレそうです。

中野囲町東地区(坪650万)


個人的にこれから伸びるエリアの一つとして挙げているのが中野です。既に成熟した街としての魅力を持ちながらも、駅前に複数かつ大規模の再開発が控えていることが理由です。なんと晴海フラッグと同等規模の開発計画が中野駅前の一等地に仕込まれています。

本計画はその中の一つ、三井不動産によるタワマン×オフィスの開発になります。2027年完成ということで早ければ今年中に販売開始にるかもしれないと思い、ピックアップしました。

価格については全く読めないですが、今販売開始されたとしたら坪650万くらいになるのではと予想します。(販売時期によって大きく変わってきます)

パークタワー西新宿(坪680万)

ガチ検討中なので本当は表に出したくないのですが、近日中に記事化予定です。お楽しみに!


現地訪問時の記事はこちらです。現地のイメージは掴めるかと思います。

パークタワー西新宿 現地訪問レポート【2LDK】



その他

グランドシティタワー月島」、「クラッシィタワー新宿御苑」、「グランドシティタワー池袋」に関しては、興味はあるのですが、予想価格的(坪750〜800万くらいになりそう)に手が出ないので興味が半減しています。お金があったらランクインしていたのですが…

まとめ

いかがでしたでしょうか?

今年は大型の再開発案件が多く、気になるマンションがたくさんありましたが、その中でもガチで購入可能性のあるマンションをピックアップしました。

このマンション、ノーマークだった!という方はこの機会にチェックいただけると嬉しいです!

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